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Verdades sobre la duración del alquiler

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octubre 9, 2014 • Destacados, Guías Alquiler Pisos

Son muchos los inquilinos que no tienen claro cuánto tiempo se pueden quedar en su piso alquilado. Y les pasa lo mismo a otros tantos caseros que no saben cuándo pueden interrumpir un alquiler. Hay muchos rumores inciertos que crean confusión. Aquí te contamos algunas verdades, ¡creételas!

Muchos inquilinos creen que si su contrato es de 11 meses no tienen derecho a quedarse más tiempo en el piso si el casero no quiere. Otros piensan que tienen que hacer nuevos contratos de alquiler cada año. Pues no, no es así. El contrato puede tener la duración que se quiera, 11 meses, 13 meses, 6 meses … da igual, pero mientras sea la vivienda habitual del inquilino, éste tendrá derecho a permanecer en el piso durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. ¿Y qué pasa cuando se terminan esos 11, 13 ó 6 meses? Que el contrato se prorroga de forma automática y obligatoria para el casero sin hacer nada. Y para aclarar conceptos e intentar acabar con la rumorología, aquí tienes las respuestas a las preguntas más comunes sobre cuánto tiempo se puede quedar un inquilino en un piso alquilado y cuándo puede interrumpir el casero un alquiler en todos los alquileres iniciados a partir del 6 de junio de 2013.

¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino en el piso?

El inquilino y el casero pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda, pero si se firma por menos de tres años, el contrato se prorroga de forma automática anualmente hasta sumar un mínimo de tres años. Esto quiere decir que el inquilino puede quedarse en el piso alquilado durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones.

Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9.1:

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

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¿Qué pasa si en el contrato no se dice cuánto durará el alquiler?

Si en el contrato de alquiler no se estipula la duración del mismo, se entiende que el contrato se hace por un año y se prorrogará también de forma automática cada vez que se cumpla un año hasta sumar un mínimo de tres años.

Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.2:

Artículo 9. Plazo mínimo.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”

¿Y si se firma un contrato de alquiler de 11 meses?

Si firmas un contrato de alquiler de 11 meses y quieres quedarte más tiempo en el piso no pasa nada, tu contrato se prorroga de forma automática por plazos anuales hasta sumar un mínimo de tres años, como dice la LAU en su artículo 9.1 que incluyo arriba.

Muchos caseros creen que al hacer el contrato de 11 meses ya se trata de un alquiler de temporada y no tienen que ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 de la LAU. Pero no es así. Para que un contrato sea considerado de temporada se debe establecer en el mismo que es de temporada y las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral … Así lo dice bien claro la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 22 de junio de 2005:

“… Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”

¿El casero puede interrumpir el alquiler?

El casero puede recuperar la vivienda alquilada tras el primer año de alquiler si necesita la vivienda para vivir allí para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Pero si quiere recuperar su vivienda por este motivo debe decírselo al inquilino con dos meses de antelación y luego debe ocuparla tal como ha indicado a su inquilino.

Esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto en su artículo 9.3:

Artículo 9. Plazo mínimo.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.”

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¿Qué pasa después de los primeros tres años de alquiler?

Cuando se cumplen esos primeros 3 años de alquiler el casero tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos tres años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. El ‘aviso’ es en realidad un preaviso y debe ser fehaciente para desplegar sus efectos jurídicos.

Si ninguna de las partes dice nada, se aplica lo que dice la LAU de 1994 en su artículo 10:

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

Si tras esos tres primeros años de alquiler casero e inquilino quieren continuar el alquiler de la vivienda se seguirá funcionando con prórrogas anuales.

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¿Cuándo puede dejar el inquilino el piso en alquiler?

Una vez han pasado los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso cuando quiera siempre que avise al casero con un mínimo de 30 días de antelación. Eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización que deberá asumir el inquilino si deja el piso antes de tiempo y esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 11 al respecto:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Este artículo sobre la duración del alquiler de pisos ha sido actualizado y republicado para ajustarse a los cambios legales introducidos por la Ley de Fomento del Alquiler en el mercado del alquiler de pisos en España

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172 Responses to Verdades sobre la duración del alquiler

  1. VIKI dice:

    Hola, firmé un contrato de alquiler que cumple los tres años a mediados de noviembre. Si se prorroga automáticamente, la duración sería de un año, pero quisiera consultar si me puedo ir durante ese año en cualquier momento, avisando al arrendador con un mes de antelación, sin otra consecuencia económica para mí.
    Por otro lado, si me proponen firmar un contrato por un año porque me suben el alquiler, y acepto , ¿podría dejar la vivienda igualmente en cualquier momento?.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

  2. SMC dice:

    Buenas noches,

    tengo un contrato de alquiler de vivienda habitual desde junio de 2014. Ya han transcurrido más de 3 años de vigencia. ¿podría el propietario hacer uso de la cláusula 9.3 (creo que sólo afecta a prórrogas obligatorias) para, avisándome con 2 meses de antelación ocupar la vivienda para sí mismo, o debe respetar el año de renovación necesaria actual?

    Muchas gracias.

  3. Jose Luis dice:

    Buenas,
    Me ha sido muy útil la información y necesito resolver una duda.
    En mi caso, vamos a cumplir 3 años, la dueña ha avisado que se pondrá en contacto con nosotros una agencia para gestionar un nuevo contrato de 3 años con permanencia de 6 meses y que tienen que revisar los precios y las fianzas para actualizarlos. Es decir, que me dan a entender que me quieren hacer un contrato nuevo subiéndome el precio de alquiler, y que si no quiero, que me vaya.
    ¿Qué opciones tengo?

  4. Nacho dice:

    Buenas tardes,
    En mi contrato de alquiler, en el apartado de duración estipula un año y una compensación al arrendador por dejarlo antes de 1 mes por cada mes que falte, en lugar de 1 mes por año. ¿Es esto correcto? Si quiero finalizarlo a los 6 meses dando el preaviso tendría que pagar los otros 6? Muchas gracias.

  5. Bea dice:

    Buenas tardes
    Tengo un contrato desde junio 2014 en el cual es de un año nunca hemos renovado papeles y llevamos 3 años y 4 meses , tengo oído q quieren vender el piso pero el arrendador no me lo a comunicado mi contrato sigue vigente ?? Y hasta cuando??? En periodos de un año o ya prevalece esa ley y se renueva para más tiempo??
    Tengo muchas dudas

  6. Pierre dice:

    Hola, soy dueño y alquilo un piso que cumplira 3 años de alquiler en febrero 2015, si quiero recuperar el piso en febrero 2018, solo tengo que avisar el inquilino con un mes de antelacion ?

  7. Maria dice:

    Hola, tengo un piso alquilado. Pasaron las prórrogas de hasta tres años y se prórrogó un año más puesto que ninguna de las partes dijo nada. Ambas partes queremos seguir con el alquiler, ¿qué debemos hacer? ¿Debemos firmar un contrato nuevo?
    Un saludo.

  8. Lucia dice:

    Hola, tengo un piso alquilado en Madrid, cuyo contrato por tres años vence el 12 de enero de 1028. Mi idea es vender, pero todavía no estoy totalmente decidida por la suma que tengo que pagar en impuestos, plusvalias, etc. Podría prorrogar un año más aumentándoles el alquiler?
    Y si dejo que se prorrogue solo, cada período anual, tendría el derecho de pedirles que se vayan un año más tarde,, avisando por burofax un mes antes, para venderlo? O pueden quedarse indefinidamente?
    Muchas gracias. Lucia

  9. Emilio dice:

    Buenos días
    Ante un contrato de alquiler de vivienda celebrado el 14/02/2014 de 4 años de vigencia, nos envía el propietario una carta sin certificar indicando que finaliza el 14/02/2018 y que se va a proceder a renovar el contrato por un años incrementando la renta un 15%.
    Las pregunta al respecto es que siendo una renovación por un año más y no una prorroga del contrato anterior, podría acogerme al derecho de arrendatario de los 3 años que marca la ley a partir de que se renueve este contrato o tendría que conformarme con solo 1
    Un millón de gracias

  10. AGUSTIN dice:

    tengo arrendado un chalet de mi propiedad desde el mes de junio de 2014 y mi deseo es, en cuanto se cumplan los tres años, rescindir el contrato con el actual inquilino, a no ser que acepte satisfacer una renta un 25-30 % superior a la que esta actualmente pagando. esta segunda opción es la que me gustaria llevar a efecto, pero desde luego con la renta que yo estimo es la justa en estos momentos.
    como debo hacer la comunicació n de rescisión, debo ofrecer en ella esa posibilidad al inquilino de continuar.
    muchas gracias

  11. Paola dice:

    Hola tengo contrato de un año y ya se fue renovando sin cambiar contrcontrato a tres en febrero se me acaba el contrato dice el casero por q quieren ponerlo a la venta ..me llamo para decírmelo 4 meses antes …tengo una nena de 2 años y no encontramos nada aquí en ibiza …es legal eso ? Si llega febrero y no nos dice nada automáticamente se renueva un año más? Muchas dudas tengo …gracias

  12. Ivi dice:

    Hola, resulta que firme un alquiler por 5 con una promotora, yo di de alta la luz y el agua y a los 4 me llego una carta de desalojo porque el piso ya no pertenecia a la promotora y el dueño era una entidad bancaria.
    Se fue a juicio y se me dio la razon y la entidad bancaria me facilito un nunero de cuenta para realizarle los pagos y se me mando una carta dandome la bienvenida como inquilino.
    Ahora despues de 5 meses de eso, resulta que recibo una llama de un caballero el cual me dice que ha comprado el piso y que me da dos opciones:
    - Darme una cantidad de dinero ridicula para marcharme.
    - la otra opcion es que me quede subiendome 2 veces el alquiler del piso.
    Alegando que es por las buenas porque el contrato que tengo es ilegal.
    Mi pregunta, ¿Tiene derecho a hacer eso o puede echarme?
    Yo he pagado religiosamente todos los meses a la entidad bancaria hasta los atrasos mientras duro el primer litigio. Muchas gracias

  13. MIGUEL A. dice:

    Hola soy un inquilino que firmo un contrato de un año en Abril de 2016.
    En abril de 2016 se Prorrogó otro año más. Ahora la propietaria dice que no quiere renovar más, y que debo abandonar el inmueble en abril de 2018.
    Estoy en derecho de pedir un año más de prorroga?
    Gracias, un cordial saludo…

  14. MIGUEL A. dice:

    Perdón quería decir que en 2017 se prorrogó un año más el contrato. Ahora el propietario me dice que debo abandonar, en abril de 2018, o sea el segundo año.
    Estoy en mi derecho, de prorrogar otro año más, hasta 2019, que serían tres años, o debo abandonar el inmueble, si o si ahora al hacer dos años ?
    Gracias y UN CORDIAL SALUDO A TODOS…

  15. Mari dice:

    Mi contrato de un año cumple el 16de diciembre ,bamos a comprar una vivienda qe debo hacer si se rénova el contrato y me tengo se salir cuando me den las llaves de mi nueva casa gracias

  16. Nacho dice:

    Tengo un contrato de un año de alquiler…quisiera dejarlo a los 6 meses .
    Que tipo de compensación debería de tener con la dueña?gracuas un saludo

  17. Juan Antonio dice:

    Un saludo. Soy propietario de un piso que tengo alquilado, el contrato se hizo en mayo del 2015 reflejándose en contrato 5 años de alquiler. Con la nueva Ley podría acogerme a finalizar el contrato a los 3 años, informando con los plazos legales al inquilino. Gracias

  18. cris dice:

    Buenas noches,
    Hola, tengo un piso alquilado en Barcelona, cuyo contrato por 12 meses vence el 28 de febrero de 2018. Mi idea es no renovarlo para hacer yo uso de él como vivienda habitual.
    podría el inquilino hacer uso de la cláusula que afecta a prórrogas obligatorias?. Cuando debo avisarle para que abandone la vivienda. Con un mes o dos meses de antelación?
    Las pregunta al respecto es que , podría acogerse al derecho de renovar durante 3 años más?.
    Con no renovarle el contrato avisándole con (1 o 2 meses ? ) de antelación, con lo cual ya ha pasado un año puedo alegar que no se le renueva porque quiero hacer uso yo de la vivienda o no hace falta motivo alguno.

    Muchas gracias.

  19. Sara dice:

    Tengo un piso alquilado, en febrero 2018 cumple lo 4 años, quiero vender el piso, pero he llegado a un acuerdo con el inquilino que pueden quedar hasta q lo venda y no le subiré el alquiler, en el supuesto caso que lo venda dentro de 6 meses, tendría que esperar a que hiciera el año? O podría cesar el contrato con 2 meses de antelación que así lo estipula el contracto del 2014? Gracias

  20. Sara dice:

    Contracto del 2014, según la ley de arrendamiento, pasado los 3 años más 1 año de alquiler, a partir de este tiempo, las renovaciones son mensuales? En el supuesto caso que el dueño decida rescindir o cambiar el contracto?

    Muchas gracias

  21. Sara dice:

    Me urge saber lo siguiente:
    Como propietaria tengo un contracto hecho al inquilino desde el marzo del 2014, ya ha pasado los 3 años y este Marzo se cumple otro año. Ahora tengo necesidad de vender el piso. A partir de este Marzo es verdad que las prórrogas son mensuales? O sea que yo como propietaria le puedo presentar a mi inquilino con antelación de 1 mes que voy a vender el piso. O si no presentó ningún cese de contracto tendre que esperar otro año , tengo que decir que no hemos hecho ningún cambio en el alquiler y que el contracto de origen pone que el inquilino esta avisado de q el piso está en venta y que tiene dos meses para ser avisado.. Ahora que la burbuja inmobiliaria esta mejor he decidido poner el piso en venta..
    Perdón por el tocho..

    He escrito anteriormente pero no veo q salga mi comentario..

    Gracias

  22. Yonatan dice:

    Hola, en los proximos meses llevaremos 4 años n el piso, y nos dicen que debemos hacer un contrato nuevo y tener que pagar a la inmoviliaria de nuevo, se puede seguir en el piso sin tener que hacer otro contrato?el contrato pone que una vez terminados los 3 años el contrato se renovara por un año y asi sucesivamente. Gracias

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