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El alquiler con opción a compra y Hacienda

inquilinos felices

septiembre 17, 2012 • Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

La Dirección General de Tributos en una pormenorizada consulta vinculante (CV 12/04/2011) resuelve sobre el tratamiento fiscal del alquiler con opción a compra para el inquilino optante, lo que nos permite dar respuesta a algunas interesantes cuestiones:

1.- ¿Puede el inquilino acogerse a la deducción fiscal en IRPF respecto del arrendamiento abonado mensualmente incluyendo el IVA correspondiente, de los gastos derivados del mismo (gastos de comunidad, IBI, suministros, etc.) y de la fianza entregada con anterioridad al ejercicio de la opción de compra?

Conforme a la normativa fiscal se concluye que, a efectos de poder practicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual, se requiere que el contribuyente satisfaga cantidades en concepto de alquiler de su vivienda habitual durante el período impositivo, y que su base imponible sea inferior al límite que se establezca en la normativa aplicable.

En cualquier caso, dentro de la base de deducción se incluirán, además del importe del alquiler (incluidas las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido repercutidas al arrendatario por el arrendamiento con opción de compra), los gastos y tributos que corresponda satisfacer al arrendador en su condición de propietario de la vivienda y que, según las condiciones del contrato de arrendamiento, le son repercutidos al arrendatario, tales como cuotas de la Comunidad de Propietarios e Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

No formará parte de la base de deducción ni el importe de la Tasa por Prestación del Servicio de Gestión de Residuos Urbanos, en la que el arrendatario tiene la condición de contribuyente, ni el importe de los gastos de suministros de la vivienda arrendada (agua, electricidad, gas, etc.) que corresponden al consumo de suministros de la vivienda del propio contribuyente, ni el importe de la fianza, en la medida en que constituye una garantía del arrendamiento.
Podrán practicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual desde que hayan fijado su residencia en la vivienda durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, en los términos y condiciones expuestos con anterioridad, sin que de la falta de ejercicio de la opción de compra por su parte se derive la obligación de realizar una actualización o corrección de la citada deducción por alquiler ya practicada.

2.- ¿Puede el inquilino titular de la opción aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual con anterioridad y con posterioridad al ejercicio de la opción de compra y en su caso, si la prima de opción y el importe de los arrendamientos satisfechos por los consultantes con anterioridad al ejercicio de la opción de compra, forman parte de la base de la deducción?

Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.

Conforme a ello, para considerar una vivienda como habitual, y poder practicar la deducción por inversión en vivienda, se requiere que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque este fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Por lo anterior, mientras no ejerciten la opción de compra sobre la misma, al no ser titulares del pleno dominio de la vivienda, los consultantes no podrán practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

En consecuencia, una vez ejercitada la opción referida, el importe de la cantidad entregada por los consultantes en concepto de prima de opción de compra formará parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual regulada en el artículo 68.1 de la LIRPF que, en su caso, tuviesen derecho a aplicar, siempre que se deduzca del contrato que tales cantidades se descuentan del precio total convenido por la transmisión del inmueble.

3.- ¿Qué efecto fiscal tiene para el inquilino el no ejercicio de la opción de compra?

El derecho de opción de compra que no se haya ejercitado y, llegado su vencimiento, se extinga sin originar liquidación alguna a favor de sus titulares, producirá en la fecha de vencimiento una variación en el valor de sus respectivos patrimonios puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en la composición de los mismos, que dará lugar a una pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En consecuencia, la pérdida de la cantidad entregada por los consultantes en concepto de prima de opción como consecuencia de la falta de ejercicio en el plazo convenido del correspondiente derecho de opción, debe ser considerada desde el punto de vista del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como una pérdida patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, por lo que se integrará en la parte general de la base imponible correspondiente al ejercicio del vencimiento de la opción de compra.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil)

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2 Responses to El alquiler con opción a compra y Hacienda

  1. alquiler valencia dice:

    Es otra opción.

  2. Javi dice:

    Hay que tener en cuenta también los impuestos que pagan las cantidades entregadas a cuenta en el caso del alquiler con opción a compra y valorar si puede ser interesante la compra-venta con pago aplazado, pues en este caso puedes cumplir el punto 2 que mencionas en tu pregunta porque el inmueble está a tu nombre desde el primer momento.
    Pregunta en tu notaría y te informarán de esta otra opción, pues resulta en general más rentable.

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