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Habemus Proyecto de Ley de Alquileres

septiembre 11, 2012 • Noticias inmobiliarias • Leído: 32

El pasado 7 de setiembre en el Boletín Oficial de las Cortes Generales aparece publicado el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. O Proyecto de Ley de Alquileres.

Subrayando que se trata de un proyecto, carente por tanto de fuerza inmediata, conviene recapitular que esas medidas afectan a los siguientes ámbitos:

I.- Arrendaticios directos: Reformas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

II.- Procesales: Reformas de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

III.- Fiscales: Reformas de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Ciñéndonos a las reformas propuestas de la LAU, y conforme al formato de la misma, se puede establecer este resumen de las más importantes:

A. Exclusión de los alquileres turísticos de la LAU.

Los alquileres de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística quedan sometidos a su normativa específica del mismo modo que las casas militares, viviendas de porteros etc.

B. Obligatoriedad de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a quienes no aparecen en él.

La no inscripción en el Registro supondrá que en caso de venta de la vivienda arrendada, el comprador no estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

Se declara que el Gobierno en el plazo de seis meses adaptará la regulación sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de misma, en especial en lo concerniente a los documentos hábiles para la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

C. El plazo de duración mínimo obligatorio para el casero pasa de cinco a tres años y la prórroga de tres a uno.

D. El casero no necesita consignar en el contrato la clausula de necesidad para ejercerla.

Ello supone que transcurrido el primer año de alquiler el casero podrá requerir al inquilino para que abandone la vivienda si la necesita para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

E. Trascurridos seis meses el inquilino podrá abandonar el alquiler comunicándolo con un mes de antelación, la indemnización que se podrá pactar en este caso es de una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

En tal sentido la duración obligatoria para el inquilino es de siete meses y la indemnización que se le puede exigir como máximo de un mes por año de duración pactada.

F. La actualización del alquiler se podrá hacer con referencia a los índices o baremos pactados por las partes.

La referencia al IPC queda para el caso de falta de pacto.
Un índice referencial puede ser p. ej. el precio del petróleo.

G. Casero e inquilino podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Este pacto hay que ponerlo en relación con el punto B. anterior.

H. Se declara que estas reformas no afectarán a los contratos que ya se hubieran celebrado con anterioridad a su entrada en vigor si bien será posible la adaptación voluntaria de los arrendamientos preexistentes al nuevo régimen legal cuando así lo acuerden las partes.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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3 Responses to Habemus Proyecto de Ley de Alquileres

  1. Amparo BB dice:

    Pedro…lo del índice del precio del petróleo ha estado buenísimo… ¿Por qué no el Nasdaq 100?

  2. Creo que el Registro de Morosos en Alquiler de Vivienda, debería incluir a todos aquellos que, alguien pueda demostrar que han incurrido en morosidad. Y éste alguien ser responsable de su inclusión bajo el tipo de sanción que se determine, caso de no ser cierto. También podría ser, su inclusión en el Registro, con la aportación de documentos que evidencien la morosidad, bajo sanción de no ser ciertos los hechos.
    Lo anterior tiene que ver con los muchísimos casos de morosidad que se han dado y se dan, sin que medie juicio o sentencia sobre ello. El Casero, ya ha tenido bastante con la deuda que le dejan, como para meterse en juicio (nombra abogado, procurador y sufre las costas de todo ello).
    El autentico problema es éste, no se pueden soportar los altos gastos que un juicio representa. Para iniciarlo deberían bastar tan solo 2 ó 3 mensualidades impagadas, pero como puede entenderse, el gasto en éste periodo no justifica la iniciativa de llevar a juicio. Posteriormente sí persiste el impago, la situación del Casero es de autentica ruina, a todo lo no cobrado tiene que sumar las costas del juicio, con la sospecha de que incluso con Sentencia no va a cobrar nada. Ante ésta situación, lo mas razonable es que opte en hablar “por las buenas” con su moroso para que deje la vivienda, quien si la deja claramente no le va a pagar nada.
    Lo anterior básicamente me ha sucedido a mi con un inquilino.
    Por todo lo dicho, entiendo que debería haber un órgano administrativo o Juzgado rápido que, con la aportación del contrato de alquiler, su incumplimiento o el de pagos, fuera causa suficiente para emitir sentencia. Ello podría se sufragado mediante el pago de una tasa razonable, cuota anual de toda vivienda alquilada o mejor gratis, como servicio de Hacienda por la aportación que ya se hace en la Declaración de la Renta.
    Espero que el comentario valga para algo.
    Un saludo

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