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Cómo debe actualizarse tu alquiler durante los primeros cinco años

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febrero 9, 2011 • Guías Alquiler Pisos

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Actualización renta en los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1-1-1995

Este artículo tiene la finalidad de aclarar los aspectos relativos a la actualización de la renta que son objeto de mayor controversia.

En primer lugar debemos atender a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos(en adelante LAU 1994). El contenido del citado precepto es el siguiente:

“Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”


A continuación destacaré los puntos más relevantes del mismo:

1.- Este precepto tiene carácter imperativo, es decir, no puede ser objeto de modificación por voluntad de las partes. Así, cualquier pacto contrario a su contenido será nulo de pleno derecho.

2.- El IPC aplicable será siempre el IPC General, siendo nula la aplicación de cualquier otro Índice de referencia.

3.- La actualización únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto el intento de actualización anterior a la citada fecha

4.- La actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

En mi opinión, ésta es la finalidad del último párrafo del artículo objeto de análisis: “Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”, ya que el arrendador está obligado siempre a entregar copia del recibo al arrendatario, de forma que ambas partes pueden probar la emisión y recepción de la comunicación de la actualización.

Sin embargo, éste sistema no puede ser utilizado en aquellos casos en los que es el arrendatario quien demanda la actualización de la renta. De ahí mi anterior recomendación de que la comunicación se realice por medio que permita demostrar su recepción.

1.- Una vez realizada la comunicación el sistema de actualización es el siguiente: la renta base será la que se viniese pagando en la anualidad anterior. Para la primera actualización se tomará como mes de referencia el IPC que corresponda al último Ipc que estuviera publicado – la publicación del IPC suele ser entre los días 13 y 15 del mes siguiente al que nos encontremos - en la fecha de celebración del contrato. En las sucesivas actualizaciones se tomará como referencia el índice que corresponda al último aplicado. En la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE) se puede acceder a los Ipcs publicados y al certificado al que hace mención el artículo analizado.

Pese a la claridad del precepto objeto de estudio, existen preguntas que “atormentan” a la inmensa mayoría de los arrendadores y arrendatarios en alguna ocasión: ¿qué sucede si no he actualizado la renta en el momento establecido en el artículo 18?. ¿Supone una renuncia a la actualización?. ¿ Cabe aplicar la actualización con efectos retroactivos?.

El siguiente ejemplo práctico da respuesta a todas esas preguntas:

“El día 30 de Mayo de 2006 el Sr Paco firma un contrato de alquiler de vivienda con una duración mínima de un año, siendo la fecha del contrato y puesta a disposición de la vivienda el 1 de julio de 2006. La renta se pactó en 1.000 € mensuales. El día 1 Julio de 2007 el arrendador del Sr Paco no procede a comunicarle la actualización de la renta. El día 1 de Julio de 2008 tampoco procede a actualizar la misma. Sin embargo, el 26 de Enero del año 2009 el arrendador del Sr Paco le envía una carta comunicándole la actualización de la renta aplicando la variación de los últimos 30 meses – un 6,25% -.indicándole además que dicha actualización será efectiva ese mismo mes.“

Pues bien, la facultad de actualizar la renta por parte del arrendador del Sr Paco también existe desde el 1 de Julio de 2008 hasta el 1 de Julio de 2009. Por tanto el arrendador del Sr Paco puede comunicarle la actualización de la renta en cualquier mes hasta el 1 de Julio de 2009. Al haberse efectuado la actualización en Enero de 2009 ( Julio de 2007 a Enero de 2009), la misma será exigible a partir del 1 de Febrero de 2009, siendo la renta actualizada pagadera desde el 1 de Febrero de 2009 hasta, como mínimo, el 1 de Julio de 2009.

Ahora bien, a lo que no tiene derecho el arrendador del Sr Paco es a reclamar la diferencia entre la renta que cobró y la que hubiese resultado de haberla actualizado el día 1 de Julio de 2007.

En el ejemplo expuesto en fecha 1 de Julio de 2007 el arrendador del Sr Paco pudo actualizar la renta ( IPC 3%; Renta actualizada: 1030 €), pero no lo hizo. El día 1 de Julio de 2008 pudo actualizar la renta ( 4% IPC; renta actualizada: 1.040 €), pero tampoco lo hace. Finalmente el Arrendador actualiza la renta el día 26 de Enero de 2009: 10%(IPCs acumulados); Renta Actualizada 1.100 €.

Pues bien, el arrendador del Sr Paco puede exigir el pago a partir del 1 de Febrero de 2009 1.100 € de renta, pero no reclamar la diferencia de rentas:

.- Julio 2007 – Julio 2008. Renta sin actualizar:1000 € y renta actualizada 1.030 €. 30X12=360€. Esos 360€ no pueden ser reclamados por el Arrendador.

.- Julio 2008- Enero 2009: Renta sin actualizar:1000 € Y renta actualizada 1.040€. 40×7=280€. Esos 280€ no pueden ser reclamados por el Arrendador.

Armando García, abogado
http://letradosalquileres.es.tl/

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13 Responses to Cómo debe actualizarse tu alquiler durante los primeros cinco años

  1. [...] Pasa a la acción y pon tus cuentas claras con la ayuda de dos abogados expertos de La Comunidad: Cómo debe actualizarse tu alquiler durante los primeros cinco años Armando García, abogado Qué se le puede pedir al inquilino que pague, además del alquiler [...]

  2. María dice:

    Vivo de alquiler desde hace un año, pero mi casero, que es amigo de la familia, no me ha hecho contrato, a pesar de que me dijo que lo haría. La verdad es que no he podido incluir mi alquiler en mi declaración de renta por no tener contrato, pero ahora me exige una subida del 3% por llevar un año y según corresponde al IPC. ¿Puede aplicarme un aumento basándose en términos legales si no tengo contrato?

  3. Jan Abogado dice:

    Buenos días. María:

    1º) Si usted disponde de justificantes del pago de la renta puede desgravar el alquiler en la declaración de la renta.

    2º) Los contratos verbales tienen la misma validez y eficacia legal que los celebrados en forma escrita. Por lo tanto, su arrendador está en s derecho de actualizarla la renta, siempre que lo haga en la forma establecida en en artículo publicado en el blog.

    Reciba un cordial saludo.
    Despacho Armando García Fernández

  4. Patricia dice:

    Buenas, he cumplido un año de contrato en agosto y me han comunicado la subida en sept. a pagar en oct. hasta ahí bien. el tema es que no se aclara con lo que tiene que subir si un 3% o un 1% puedo acogerme a ese 2ª email en que me dice que finalmente es el 1%??? (yo creo que es el 3%) tambien quieren actualizar la fianza, que aunque no se suele hacer es cierto que lo pusieron en el contrato, prima el contrato o hay alguna norma al respecto??? y mi ultima duda es que pago 550 euros, se supone que 50 son de comunidad, la subida entonces es respecto a 500 o 550?? en el contrato dice que pago 550 comunidad incluida (pero no se especifica cuanto es de comunidad). gracias

  5. laura dice:

    Hola, el 27 de julio de 2011 firmamos contrato por un año .
    El arrendador nos ha llamado esta semana 27 de septiembre 2011 para comunicarnos que el ipc ha subido.
    Se puede hacer o tiene que actualizarse al año de la firma?
    No nos aclaramos.
    gracias!

  6. Nekane dice:

    Buenos días,

    En el contrato que acabo de firmar, sobre el IPC indica lo siguiente: “Teniendo en cuenta el retraso con el que se publica oficialmente el índice antes mencionado, se conviene expresamente que la revisión de la renta tenga efectos RETROACTIVOS hasta la fecha que corresponda. En consecuencia la parte arrandataria seguirá pagando hasta el momento de la publicación del Índide la misma renta que hubiesen venido pagando y cuando se publique se lo comunicará a la parte arrandataria para que abone la diferencia correspondiente.
    Este derecho de revisión no estará sujeto a caducidad por lo que podrán ejercitarlo las partes contratantes en cualquier momento”.

    ¿Es esto legal? Difiere con lo que indica lo anteriormente expuesto.

    Gracias por adelantado.

  7. Juan dice:

    Hay que pagar la subida del ipc anual de la renta sí o sí?
    Me explico:

    En el contrato de alquiler tengo firmada la subida del IPC anual. Por muchos motivos que ahora no quiero entrar el propietario no está cumpliendo con nosotros y yo me pregunto: ¿Me puedo agarrar legalmente a la clausula de la LAU en la que se dice que debe mandarme copia del certificado de la subida del IPC del INE (vía burofax certificado), y hasta entonces hacer caso omiso al propietario? Y por supuesto en el caso de que siga la ley a pies juntillas y lo haga finalmente así (burofax con copia del ine certificado) no pagar nada con caracter retroactivo? correcto? a ver si me pueden aconsejar.

    El casero se ha portado muy mal por varios motivos y no veo justo pagarle esa subida de ipc puesto que él no esta cumpliendo varios “contratos verbales” que ha habido durante la relación (ya 3 años).

  8. Mke dice:

    Nosotros tenemos la misma duda que la anterior.
    Hay que pagar si o sí la subida del IPC ? Si no pagamos el aumento y seguimos pagando lo mismo, nos puede echar del piso ?
    Su petición ha sido vía mail.
    Gracias

  9. jose dice:

    Hola muy buenas.
    Tengo dudas muy parecidas a las de Patricia, pago 420 al mes entra la comunidad y las basuras, la subida seria de los 420 o se descuenta cimunidad y basura? Y oor hacerme una idea si pago 420 cuanto seria la subidaeste año?
    Gracias y un saludo

  10. Angel dice:

    Hola, tengo un contrato de 5 años desde Agosto de 2008, en este tiempo el propietario no ha actualizado el alquiler, pero ahora quiere actualizar y hace el calculo desde Agosto de 2008 a Agosto de 2012, ¿Puede hacer eso? ¿No seria una actualización retroactiva y no anual? En el articulo 1 dice que se calculara sobre un periodo de 12 meses anteriores a la actualizacion.Gracias

  11. Irene dice:

    Buenos días:
    Mi duda va más allá; mi casera (representante “informal” del propietario del piso) me pide la subida del IPC en mano (efectivo) aunque yo pago mi alquiler por banco. ¿Es esto legal? ¿No se me subiría automáticamente por el banco? ¿cómo reflejo esa subida de IPC de cara a cualquier solicitud legal? Sea declaración de la renta u otros.

    Gracias y un saludo

  12. Namenlos dice:

    Irene, no le pages ni un duro, NO es legal.

    Saludos,

  13. MARIA JESUS dice:

    Buenas tardes,
    Tengo alquilada una vivienda desde el 1-05-2008 y sobre el importe del alquiler nunca he reclamado al inquilino la subida del IPC. Debido a la situación económica que hemos vivido en los pasados años y en atención a la situación personal de mi inquilino, le reduje el importe del alquiler con fecha 1-08-2012.
    Dado que la anterior situación ya parece haberse resuelto, en este momento, puedo reclamar a mi inquilino la subida del IPC?
    Desde qué fecha puedo reclamarle? Es solo para actualizar mensualidades no vencidas? (no incluiría los meses de mayo y junio de 2017?

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