¿Puede pactarse hoy un arrendamiento con prórroga forzosa ilimitada para el arrendador?

La respuesta, conforme al criterio jurisprudencial, ha de ser negativa.

En un contrato de arrendamiento su duración se pacta en los siguientes términos: El presente arrendamiento se establece por el plazo de cinco años, a partir de la fecha de este contrato, o sea hasta el 28 de febrero de 2001, y se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994. No obstante si alguna de las partes desea prorrogar el mismo deberá comunicarlo con una antelación de un mes, y en el supuesto caso de que el arrendatario decidiera dejar el local deberá comunicarlo con una antelación de tres meses sin que tenga que abonar el importe del resto que le quede de contrato.

La parte arrendataria considera que esta redacción le otorga derecho a prorrogar el arrendamiento a su voluntad, oponiéndose por tanto a la terminación del mismo al vencimiento pactado como pretende el arrendador.

El Tribunal Supremo (s. 6/09/2011) da la razón al arrendador considerando que:

Aun cuando la duración pactada podría ser indefinida, en el contrato de arrendamiento se impone la fijación de un tiempo determinado y el art 1256 del CC, impide que la validez y el cumplimiento de los contratos puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

Debe afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Resuelve tus dudas sobre alquiler de pisos en La ComunidadHaz tu pregunta. Hay expertos inmobiliarios dispuestos a ayudarte.