Cómo hacer tu contrato de alquiler

Lo ideal cuando formalices el alquiler de tu piso es que un profesional, llámase abogado, agente inmobiliario o administrador de fincas, redacte tu contrato para adaptarlo a tu caso. No cuesta mucho dinero y te librará de problemas futuros por no poner las cosas claras y bien por escrito. Pero siempre es bueno estar informado sobre las partes que integran un contrato de alquiler y cómo debe hacerse. Por eso, con la ayuda de una serie de posts de Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, voy a intentar explicarte cómo se hace un contrato de arrendamiento.

Estos son los posts de Pedro Hernández del Olmo:

1.- Modelos de Contrato de Arrendamiento (1)

2.- Modelos de Contrato de Arrendamiento (2)

3.- Modelos de Contrato de Arrendamiento (y 3)

Y estos son los elementos que debe tener tu contrato de alquiler.

1.- Fecha
No es imprescindible pero sí muy recomendable porque permitirá establecer la duración del alquiler y sus prórrogas

2.- Quiénes firman
El casero e inquilino debe aparecer con su nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y en título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF.

En el caso de personas jurídicas debe hacerse constar, además, el domicilio social de la empresa y la escritura de constitución de la misma, junto con el Notario que la autorizó y su inscripción en el Registro Mercantil.

3.- Qué es lo que se alquila
Se debe describir lo que se alquila (piso, casa, local, nave, garaje etc.) para que pueda ser identificado claramente. Hay que indicar la dirección y referencia catastral (esto lo exige Hacienda), también se puede indicar su tamaño. Si se alquila con muebles, incluir un inventario que se incorpore como anexo al contrato.

Si la vivienda está inscrira en el Registro de la Propiedad debe constar los datos de la inscripción.

También se suele incluir que el inquilino ha visitado el inmueble y comprobado su buen estado.

4.- Cuánto se paga
Aquí el casero e inquilino pueden acordar la cantidad que deseen porque hay libertad de pactos (art. 17.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, LAU) siempre que la vivienda no sea de VPO.

Se puede establecer el día de pago, si no se dice nada el pago se debe hacer en los primeros siete (7) días de cada mes. También se puede indicar el lugar y forma de pago, si no se dice nada, será en metálico y en la finca alquilada.

Si se trata de un alquiler de vivienda, durante los cinco primeros años sólo se puede subir anualmente el alquiler de acuerdo a las oscilaciones del IPC, tal como señala la LAU en su artículo 18. A partir del sexto año de alquiler la subida anual ya no tiene que ajustarse al IPC.

5.- Cuánto dura
Aquí el inquilino y casero pueden pactar la duración que estimen oportuna, pero si es inferior a cinco años, cuando llegue la fecha de fin el contrato se prorrogará obligatoriamente para el casero de forma anual hasta sumar un mínimo de cinco años. El inquilino sí que es libre de acabar con el arrendamiento avisando con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Recomiendo la lectura de: Verdades sobre la duración del alquiler y Qué pasa si dejas tu piso antes de tiempo.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 deja clara la duración del contrato de alquiler en su artículo 9:

“Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.”

Y respecto a las prórroga del mismo contrato una vez se han alcanzado esos cinco años de duración, están estipuladas en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“Artículo 10. Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

A partir del noveno año de alquiler no se puede hablar de prórroga sino de renovación o tácita reconducción. El contrato anterior es improrrogable porque ha quedado extinguido, sustituido por uno nuevo. Hasta aquí, ninguna duda, ninguna discrepancia ni doctrinal ni jurisprudencial. Sin embargo, queda por decidir el régimen legal al que se somete este nuevo contrato. Hay dos posibilidades al respecto, ambas igualmente legales, que vemos a continuación.

A) El nuevo contrato se rige por el Código Civil si nadie dice nada y el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando la vivienda. El artículo 4.2 de la LAU nos remite al Código Civil como norma supletoria, es decir, cuando hay que regular aspectos no previstos ni por los contratantes ni por la LAU. Pues bien, los artículos 1566 y 1581 del Código Civil establecen la tácita reconducción (renovación) del contrato cuya duración ha terminado y se encuentra ante el silencio de la LAU.

El Código Civil no establece ningún plazo de preaviso sino otro posterior a la terminación del contrato, de 15 días de “aquiescencia del arrendador” que implica, en ausencia de requerimiento, la tácita reconducción del contrato por un nuevo plazo. Es decir, el arrendador no tiene que avisar antes de la terminación, sino que puede hacerlo hasta 15 días después.

B) Pero la tácita reconducción del Código Civil es sólo eso, una renovación “tácita”, es decir, a falta de otro acuerdo expreso. Ni el Código Civil ni la LAU impiden que, tras extinguirse un contrato, se acuerde otro. Por tanto, si los mismos contratantes conciertan un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, no cabe duda de que este nuevo contrato estará íntegramente sometido a la LAU, prórrogas incluidas, desde el año 1 hasta el año 8. Para evitar confusiones, aconsejo firmar un nuevo documento, pero la forma escrita no es necesaria para la validez de los contratos. Basta probar que ha habido expresión de nuevo acuerdo.

6. Qué se paga de fianza
Es obligatoria la entrega de una fianza en metálico de una mensualidad de alquiler en los arrendamientos de vivienda y de dos en los demás casos. La fianza legal debe depositarse en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma.

Puede pactarse el modo de actualizar esa fianza cumplido el quinto año de vigencia del arriendo. Si no existe ese pacto se actualizará del mismo modo que el alquiler.

Además de esta fianza obligatoria que marca la LAU en su artículo 36, el casero también puede pedir una garantía adicional como puede ser un aval personal o bancario.

7.- Qué pasa si el casero vende la casa
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) si el casero decide venderla durante el arrendamiento. Si el inquilino no quiere comprarla, el casero puede venderla, pero la venta no extingue el arrendamiento (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). El casero puede pedir al inquilino que renuncie a su derecho de adquisición preferente, pero sólo si el contrato tiene una duración pactada superior a cinco años, si es inferior y se incluye, esta cláusula sería nula.

“Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”

8.- Qué pasa si el casero necesita la casa para si mismo, sus padres, hijos o ex cónyuge
Solo se podrá exigir la entrega de la vivienda arrendada durante la prorroga forzosa (5 años) al arrendatario, si se hubiera hecho constar esa necesidad de forma expresa en el contrato. La vivienda deberá ser ocupada por quien invoque la necesidades en el plazo de tres meses, desde la extinción del contrato.

9.- Quién paga la comunidad o el IBI
El casero puede pedir al inquilino que pague la comunidad y el IBI, pero para que sea válido se debe hacer constar en el contrato. Así lo dice la LAU en su artículo 20.1: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.”

También te recomiendo la lectura de: Cómo hacer un contrato de alquiler

Resuelve tus dudas sobre alquiler de pisos en La ComunidadHaz tu pregunta. Hay expertos inmobiliarios dispuestos a ayudarte.

Compartir esta noticia: