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Cómo hacer tu contrato de alquiler

marzo 4, 2010 • Guías Alquiler Pisos • Leído: 575

ARTÍCULO ACTUALIZADO A RAÍZ DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DE FOMENTO DEL ALQUILER


Lo ideal cuando formalices el alquiler de tu piso es que un profesional, llámase abogado, agente inmobiliario o administrador de fincas, redacte tu contrato para adaptarlo a tu caso. No cuesta mucho dinero y te librará de problemas futuros por no poner las cosas claras y bien por escrito. Pero siempre es bueno estar informado sobre las partes que integran un contrato de alquiler y cómo debe hacerse.

Estos son los elementos que debe tener tu contrato de alquiler.

1.- Fecha

No es imprescindible pero sí muy recomendable porque permitirá establecer la duración del alquiler y sus prórrogas

2.- Quiénes firman

El casero e inquilino debe aparecer con su nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y en título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF.

En el caso de personas jurídicas debe hacerse constar, además, el domicilio social de la empresa y la escritura de constitución de la misma, junto con el Notario que la autorizó y su inscripción en el Registro Mercantil.

3.- Qué es lo que se alquila

Se debe describir lo que se alquila (piso, casa, local, nave, garaje etc.) para que pueda ser identificado claramente. Hay que indicar la dirección y referencia catastral (esto lo exige Hacienda), también se puede indicar su tamaño. Si se alquila con muebles, incluir un inventario que se incorpore como anexo al contrato.

Si la vivienda está inscrira en el Registro de la Propiedad debe constar los datos de la inscripción.

También se suele incluir que el inquilino ha visitado el inmueble y comprobado su buen estado.

4.- Cuánto se paga

Aquí el casero e inquilino pueden acordar la cantidad que deseen porque hay libertad de pactos (art. 17.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, LAU) siempre que la vivienda no sea de VPO.

Se puede establecer el día de pago, si no se dice nada el pago se debe hacer en los primeros siete (7) días de cada mes. También se puede indicar el lugar y forma de pago, si no se dice nada, será en metálico y en la finca alquilada.

Casero e inquilino pueden actualizar la renta cada año en los términos que ellos acuerden libremente, pero deben hacerlo constar en el contrato. Si no se estipula nada el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

5.- Cuánto dura

Con la entrada en vigor de la Ley de Fomento del Alquiler, la duración mínima del contrato de alquiler pasa de 5 a 3 años. El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él o familiares directos, pero debe avisar a su inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

“Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”

La prórroga del contrato de alquiler, una vez pasados los primeros tres años, pasa a ser de un año (antes eran 3 años):

“Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

6. Qué se paga de fianza

Es obligatoria la entrega de una fianza en metálico de una mensualidad de alquiler en los arrendamientos de vivienda y de dos en los demás casos. La fianza legal debe depositarse en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma.

La fianza no se actualizará durante los tres primeros años de alquiler. Pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el casero podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Además de esta fianza obligatoria que marca la LAU en su artículo 36, el casero también puede pedir una garantía adicional como puede ser un aval personal o bancario.

7.- Qué pasa si el casero vende la casa

Si se vende el piso alquilado y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en el piso. Si no está inscrito y el nuevo propietario quiere acabar con el alquiler, el inquilino tiene derecho a quedarse en el piso durante tres meses desde que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de finalizar el alquiler.

“Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”

Además, casero e inquilino pueden pactar la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente sin importar la duración del contrato de alquiler.

8.- Quién paga la comunidad o el IBI

El casero puede pedir al inquilino que pague la comunidad y el IBI, pero para que sea válido se debe hacer constar en el contrato. Así lo dice la LAU en su artículo 20.1: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.”

También te recomiendo la lectura de: Cómo hacer un contrato de alquiler

ARTÍCULO ACTUALIZADO A RAÍZ DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DE FOMENTO DEL ALQUILER

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13 Responses to Cómo hacer tu contrato de alquiler

  1. Maria dice:

    hola! soy estudiante y vivo en el piso de mi hermana y me gustaria saber si puedo hacer un contrato de alquiler por el cual yo le de una cantidad de dinero cada vez para que conste en las becas y ayudas que estoy pagando aunque viva en el piso de un familiar cercano

  2. Amparo dice:

    Hola,

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    Saludos,
    amparo

  3. Roberto dice:

    Hola,
    Tengo un contrato de alquiler que cumple en Mayo su segundo año , y estoy al dia en el pago de los alquileres y la Comunidad.
    El arrendador me ha comunicado que tiene problemas para seguir pagando la hipoteca al banco( aunque tengo la sospecha que hace tiempo que no viene pagando ) y que va devolver el piso al banco . Me da un mes para que desocupe la vivienda.
    Qué puedo hacer?

  4. Denice dice:

    hola
    soy pasante de derecho y apenas sali de la universidad pero quiero saber si tengo la facultad de hacer un contrato de arrentamiento comercial y poniendome como PDD o es necesario que sea un abogado con cedula ese es mi pregunta que tengo que hacer?

  5. [...] sentido común y, lo mejor, lo explican todo muy claramente. Pedro Hernández del Olmo, abogado Cómo hacer tu contrato de alquiler Eduardo Llarena, abogado Cómo hacer un contrato de alquiler Armando García, abogado El [...]

  6. magda dice:

    Hola, hace dos semanas alquile un piso hice el respectivo contrato y me dio un mes de deposito y quedamos que al cabo de dos semanas me daria otras dos que seria una para el incasol y otra del mes de alquiler pero el otro dia me llamo y me dijo que ya no le interesaba el piso y ahora me encuentro que no se que hacer como que derechos tengo ,si me tiene que abonar algo porque me ha hecho perder un contrato de cinco años prorrogables cada año y si me pide el deposito si es de ella o mio.Gracias

  7. Silvia dice:

    Hola;
    Vence nuestro contrato después de cinco años el 12 de Febrero. Ell 26 de Enero, nos llamaron para la firma de un nuevo contrato con nuevas garatias adicionales o bien desalojásemos la vivienda el 12 de Febrero. ¿Esto se puede hacer?

    Faltaría menos de un mes, y no se ha recibido la notificación de que no se quisiera continuar con el alquiler de la vivienda, por tanto yo entiendo que se a prorrogado automáticamente con las mismas condiciones que teníamos. ¿Correcto?

    Muchas gracias.

  8. domingo dice:

    ante todo gracias por la gran ayuda,
    mi caso es que voy a alquilar un piso y en verdad no se cuanto me costaria el pasarlo por hacienda y si seria nesesari ya que los que lo quieren alquilar quieren enpadronarse en el ya que tienen un niño en edad escolar
    me gustaria saber los pasos a seguir para poder pasarlo por hacienda
    mil gracias nueva mente

  9. María dice:

    Hola, tengo una duda sobre cómo redactar un contrato en el que me van a pagar por adelantado los 6 meses que van a permanecer en la vivienda, alguien me puede ayudar?
    Muchas gracias.

  10. eva dice:

    Mi exnovio y yo tenemos un piso en propiedad a partes iguales este se fue de la casa hace tres años y nunca mas se hizo cargo ni se donde esta- ahora yo quiero alquilar el piso ?tendre problemas en poner el contrato solo a mi nombre?

  11. ana dice:

    Para tranquilidad al alquilar nuestro piso decidimos hacer un seguro de impago a nuestro inquilino, quién lo paga?, es lo mejor o hay algo que me cubra más si por casualidad dejara de pagarme?, soy nueva en esto y no tengo ni idea.

  12. joanae al dice:

    es obligatorio la declaracin d la renta para poder hacer un contrato de alquiler o se puede hacer igual aunque n este hecha la declaracion de la renta.

  13. marjorie elizabeth rivas garcia dice:

    hola mi caso es el siguiente yo preste $ 154 dolares el ya me firmo una letra de cambio pero yo quisiera saver si hay otro tipo de documento legal para estar mas segura bueno gracias y espero que me recomiendes algo

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