Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua

Si eres casero con inquilinos de renta antigua y quieres vender, te interesa saber lo que dice el Tribunal Supremo al respecto. Está todo en una sentencia con fecha de 30 de abril de 2010 y Pedro Hernández del Olmo, abogado y experto de La Comunidad, la ha traducido para nosotros. Al grano: los caseros con arrendatarios de renta antigua que quieran vender sus inmuebles deben hacerlo por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.

Pero para entenderlo mejor vamos a ilustrarlo con el ejemplo práctico que trata la sentencia del Tribunal Supremo. Es un contrato de alquiler con fecha de inicio de 18 de enero de 1967. El importe anual de la renta suma 2.041,08 euros. Si se capitaliza al 4,5%, sube a 45.624 euros. Como el precio declarado en la compraventa celebrada el 10 de diciembre de 2003 es de 132.222,66 euros, obviamente excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino. Y por esto, el inquilino puede impugnar la compraventa realizada.

Esto es lo que dice el Tribunal supremo en su sentencia en la que reafirma la doctrina jurisprudencial para este tipo de casos: “Reiterar como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos “secundum legem” , y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.”

Esto es lo que dice el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964:

“Artículo 53
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:

1.- Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.

2.- Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: 
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.

Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.”

Más información
Pedro Hernández del Olmo: El precio de retracto de inquilinos

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