Especialistas en pisos en alquiler

Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso en alquiler

octubre 26, 2009 • Guías Alquiler Pisos, Noticias inmobiliarias

En La Comunidad recibimos a diario consultas de caseros e inquilinos sobre a quién le toca reparar la lavadora que se ha roto, o cambiar la instalación vieja de la luz o sustituir la caldera de gas o poner persianas nuevas que ni bajan, ni suben o pintar el piso o … Y las respuestas de los expertos son muchas y variadas porque, a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla la cuestión en su artículo 21, se le escapa muchos matices imposibles de cubrir porque la realidad es siempre más complicada que la teoría. Para aclarar la cuestión voy a echar mano de varias fuentes veteranas en temas de arrendamiento: Juan y Luisa Soria, abogados y expertos de La Comunidad.

Partimos de este supuesto: el casero tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino o sus invitados o subarrendatarios quienes hayan causado el daño o que se trata de una ‘pequeña’ reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

1.- Qué reparaciones debe pagar el casero
De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil*. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28**.”

“*Código Civil
Artículo 1563

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”

**LAU 1994
Artículo 28. Extinción del arrendamiento


El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”

Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. También hay que tener en cuenta que la pintura de las paredes y el barniz del suelo se deterioran con el uso e incluso con el mero paso del tiempo aunque la vivienda permanezca vacía, por lo que el inquilino sólo debe responder cuando ha hecho algo más que pisar.

2.- Qué reparaciones debe pagar el inquilino
De acuerdo al artículo 21.4 de la LAU de 1994: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”

Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes. Por eso, me sumo a la recomendación que hace Juan: “constantemente se discute acerca de qué es una reparación “pequeña”, así que el hecho de que en el contrato se describan algunas de ellas no es inocuo y ayuda a incluirla entre las responsabilidades del arrendatario”. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.

3.- Qué pasa si se necesita una reparación urgente
En el punto 3 del artículo 21 la LAU se indica que el inquilino “en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las [reparaciones] que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.

Y también se indica en el punto 2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.”

4.- Qué debe hacer un inquilino cuando necesite una reparación
Debe comunicarle al casero la avería de acuerdo a lo expuesto en el artículo 21.3 de la LAU: “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”

5.- Qué se debe hacer si el casero no asume las reparaciones que le corresponden
Lo primero: hay que negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble …

Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.” Eso sí, si el casero no acepta al solicitud de resolución, el inquilino deberá acudir a los tribunales para argumentarla y el juez decidirá.

Más información:
Asesoría Jurídica
: Las obras en la vivienda arrendada
Enalquiler: Todo lo que siempre quisiste saber y nunca te atreviste a preguntar sobre las reparaciones y reformas en pisos en alquiler
La Comunidad: ¿Es legal que el arrendador quiera que el inquilino pague todas las reparaciones?

¿Dudas? ¡Pregunta en nuestra Comunidad!

Share

Tags:

114 Responses to Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso en alquiler

  1. alg dice:

    Me he quedado muerta leyendo los comentarios de la gente. Sobretodo el de Ruht. Que un propietaio te haga pagar una ventana que encima tu ni has roto, eso no es legal. Creo que es obligatorio que tu casero tenga seguro si alquila su piso. Informate muy bien. Pero me parece que tu casero le está echando un morro que se lo pisa sinceramente. Tu no has roto la ventana, lo han roto los del samur. Segundo, la casa es de tu casero, no tuya. Con lo cual es el, el que debe de arreglar la ventana. Y por supuesto no puedes pagar un presupuesto que tu no has confirmado. Mi consejo: vete de ese piso y por supuesto, no pagues la ventana.

  2. ROSA dice:

    hola! mi pregunta es que estando en la casa en al que alquilo, la puerta de la entrada se quedo pillada un dia y no podia ni entrar ni salir. un amigo carpintero la abrio pero esta estaba rota la por lo que ahora puedo cerrar con llave pero ya no se queda cerrada sin ella como ante, le he dicho a mi arrendataria que tiene que arreglarla y me dice que eso lo tengo que pagar yo que es uso diario. tiene razon ella?

  3. Agustin dice:

    Vivo en una casa alquilada. Esta mañana mi mujer ha ido a salir a la terraza y se ha descolgado la puerta de entrada de la mampara por rotura de la bisagra. Al desxolgarse la puerta, ha caido sobre el parquet produciendo un rotura en el mismo.
    Avisado el casero, me comenta que ha consultado a su seguro y que no se hace cargo, que lo tengo que pagar yo o que deberia de haber sacado un seguro de vivienda cuando la alquile.
    Me podruan informar sobre este asunto?
    Muchas gracias y cordiales saludos

  4. Anonima dice:

    Mi casera no arregla nada que esta roto ni la lavadora ni las luces del patio, el lavabo partido, la puerta del horno, que estaban roto al principio que dijo que los iba a arreglar (llevo ya 6 meses) tengo derecho a no pagar el alquiler?

  5. joanna dice:

    hola tengo alquilada una casa com garaje y la entrada al mismo era un barrizal cuando llovia para que no se quedara el coche enbarrado lo alfatamos com cemento y lo pagamos nosotros .las propietarias no quieren pagar el alfato y dicen que fue cosa mia que puedo hacer si me voy de esta casa com el cemento .

  6. Adriana dice:

    He llegado al piso de alquiler con mi hijo y no pude abrir la puerta. Después de llamar a inmobiliaria y propiedad sin éxito, contacté a un Cerrajero. Dos horas más tarde conseguí contactar a la propiedad, ya que tenía que cambiar la cerradura, a lo que el propietario accedió diciendo que lo descontase del alquiler.
    Cuando llegó la hora de hacerlo, se negó.
    Qué debo hacer y a dónde debo dirigirme.
    Gracias.

  7. Vanesa dice:

    Mi casera me cambió la nevera hace dos años pero la nevera ya no enfría, debe pagar ella la nevera??

  8. Gema dice:

    Mi inquilina le estamos mirando porque no le funciona la caldera, y me ha dejado de pagar el alquiler.
    Le hemos cambiado la caldera he enviado 3 tecnicos ya y le va y se estropea de ve que le faltava presion.
    No veo normal, que si yo he cumplido y he arreglado las cosas la mujer no me pague.
    Es una falta fe educacion y de respeto total.

  9. Gema dice:

    Que puedo hacer ? Yo le he respondido siempre.
    Y cada vez que le ha fallado no gemos tardado mas de 1 semana en solucionarlo.
    Estoy por decirle que se vaya.
    Encima que le dejamos el alquiler barato porque no podia pagar mas.Y encima en el parquing tiene un audi aparcado.
    Vaya tela y ahora esto.
    Yo tengo una hipoteca y estoy pagando el doble de lo que ella me paga.
    Hay gente cin morro.

  10. Manuela dice:

    Vivo de alquilier desde hace tres años nunca e dejado de pagar y siempre e reparado lo que mis hijos an roto .Pero llevo tres años con un agujero en el techo de un dormitorio y cada vez que llueve cae muchísima agua así asta que deja de llover los azulejos de la cocina se an caído porque el suerte están biejo que se filtra el agua asta caer los azulejos pero lo más terrible es que el lo sabe no hace nada por arreglarlo y yo sigo pagando puntualmente y mi pregunta es ….puedo denunciarlo o sigo pagando puedo dejar de pagarle asta que el lo arregle

  11. azucena dice:

    ‘buenos dias vivo de alquiler en una casa baja de dos plantas, que se esta llenando de moho toda la zona de arriba que da al tejado y -todos los alrrededores de las ventanas tanto de arriba como de abajo.no podemos utilizar la habitacion de arriba porque aparte del moho se estan criando acaros por el moho
    que puedo hacer puedo dejar de pagar hasta que lo solucione

  12. nicol dice:

    Buenas.
    un camion q paso se llevo los cables de electricidad arrancandolos de la cometida.
    Quien debe pagar para el electricista?

  13. Rocio dice:

    Hola hemos tenido un fallo electrico en casa ya q es un. Bloque antiguo y apesar de la casa star reformada estamos seguras d q la electricidad no.. Ya que daba señales por que saltaba la luz cambia la intensidad de las bombillas saltaba el cuadro de madrugada .. Se encendia la vitroceramica sola y el sabado dia 17 no sabemos si por una subida o por que motivo la luz rompio nuestra tele y un portatil rapidamente le comentamos al casero q de nuevo la luz daba problemas y con ello se llevo la vida de nuestros aparatos y para nuestra sorpresa la respuesta del casero es .. Que no q nos apañemos q nosotras decidimos usar nuestras cosas en su casa .. Que debemos hacer xq el nisikiera aviso al seguro ni a la compañía eléctrica ni nada ..

  14. Ruth dice:

    Vivo de alquiler y la bañera se a desconchado serca del águjero hace un año se lo comente al dueño y dijo que eso era mantenimiento le puse una pintura q venden en la ferreteria pero por dentro se sigue oxidando tiene el dueño q cambiar la bañera ????

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>