… Y si mi casero vende el piso
Un porcentaje no despreciable de caseros están planteándose vender su piso en alquiler porque no pueden pagar la hipoteca o para conseguir efectivo rápido. ¿Es ese tu caso? Pues debes saber que tú, como inquilino, tienes derecho preferente a comprar el piso, si quieres. Y si no deseas hacerlo, el nuevo propietario te heredará como inquilino, bajo las condiciones especificadas en el artículo 14 de la LAU de 1994.
Si has decidido dar el gran paso y comprar, lee lo que Vera Grande, abogada y experta de La Comunidad, te explica sobre el derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto en el contrato de arrendamiento de vivienda:
El derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y rectracto se regula en la LAU / 94, dentro del TÍTULO II: “De los arrendamientos de viviendas”, en su articulo 25.
El derecho de Tanteo es aquel derecho que confiere a su titular la facultad de ser preferido para el tanteo, es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador.
El derecho de Retracto es aquél derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio con la cosa vendida, es decir, el arrendatario tendrá derecho de retracto para el caso de que no le hubiesen notificando la venta, o la notificación fuese incompleta, o que se hubiese vendido la finca a un precio inferior al notificado etc…es decir, para el caso en el que no le hubiesen dado al inquilino la oportunidad de ejercitar su derecho al tanteo o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta.
Es muy importante reseñar que el Derecho de Adquisición Preferente o de Tanteo y Retracto es un derecho que tiene el arrendatario y es totalmente irrenunciable y que serían nula cualquier cláusula que en un contrato de arrendamiento atendiera a lo contrario, a menos que la duración del contrato de arrendamiento sea superior a las 5 años.
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de dicha notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
En el caso a que se refiere el párrafo anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declarar¬lo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los de más objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Vera Grande Alonso
Abogado del Ilustre colegio de abogados de Madrid
www.abogadosgrande.es