Las claves para saber quién tiene que pagar las reparaciones en un piso en alquiler
En La Comunidad recibimos a diario consultas de caseros e inquilinos sobre a quién le toca reparar la lavadora que se ha roto, o cambiar la instalación vieja de la luz o sustituir la caldera de gas o poner persianas nuevas que ni bajan, ni suben o pintar el piso o … Y las respuestas de los expertos son muchas y variadas porque, a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla la cuestión en su artículo 21, se le escapa muchos matices imposibles de cubrir porque la realidad es siempre más complicada que la teoría. Para aclarar la cuestión voy a echar mano de varias fuentes veteranas en temas de arrendamiento: Juan y Luisa Soria, abogados y expertos de La Comunidad.
Partimos de este supuesto: el casero tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino o sus invitados o subarrendatarios quienes hayan causado el daño o que se trata de una ‘pequeña’ reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
1.- Qué reparaciones debe pagar el casero
De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “”El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”
“Código Civil
Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”
“LAU 1994
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”
Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. Si el inquilino lleva diez años viviendo en el piso, el casero debería pintarlo de nuevo o barnizar el suelo … hacer los arreglos necesarios para su mantenimiento.
2.- Qué reparaciones debe pagar el inquilino
De acuerdo al artículo 21.4 de la LAU de 1994: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”
Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes. Por eso, me sumo a la recomendación que hace Juan: “constantemente se discute acerca de qué es una reparación “pequeña”, así que el hecho de que en el contrato se describan algunas de ellas no es inocuo y ayuda a incluirla entre las responsabilidades del arrendatario”. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.
3.- Qué pasa si se necesita una reparación urgente
En el punto 3 del artículo 21 la LAU se indica que el inquilino “en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las [reparaciones] que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.
Y también se indica en el punto 2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.”
4.- Qué debe hacer un inquilino cuando necesite una reparación
Debe comunicarle al casero la avería de acuerdo a lo expuesto en el artículo 21.3 de la LAU: “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”
5.- Qué se debe hacer si el casero no asume las reparaciones que le corresponden
Lo primero: hay que negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble …
Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.” Eso sí, si el casero no acepta al solicitud de resolución, el inquilino deberá acudir a los tribunales para argumentarla y el juez decidirá.
Más información:
Asesoría Jurídica: Las obras en la vivienda arrendada
Enalquiler: Todo lo que siempre quisiste saber y nunca te atreviste a preguntar sobre las reparaciones y reformas en pisos en alquiler
La Comunidad: ¿Es legal que el arrendador quiera que el inquilino pague todas las reparaciones?
Monday, 2 November 2009 a las 10:01
Muy buena noticia, felicidades por el post.
He creido conveniente de copiar vuestro post en mi blog http://www.elsintoma.com (os cito como referencia :-)
Un saludo y enhorabuena…seguir así!
Tuesday, 10 November 2009 a las 20:47
Como dice Francesc yo también me lo guardaré, gracias por poner estas cosas tan interesantes.
Hace unos meses mi inquilina me reclamaba que se le había obstruido las tuberías, luego vino el señor de los desatascos y yo estaba presente y habia una bola de toallitas, tampax y compresas, unido a que habían pintado y tirado la pintura por el water, así que en tres años que llevan ellos en la vivienda ella entendió que era suyo, así qué…lo pagó ella. Creo que era lógico ¿no?
Otro día me reclama que no puede ver en otras habitaciones los canales del TDT, solo en el salón. Vino mi hijo que es tecnico y ¡claro! en el salón lo podía ver porque el televisor lo traía incorporado, pero no había puesto aparatos de TDT a los demás…¡me había montado un pollo porque no podía ver la tele en otras partes de la casa, en fin…¡hay que aguantar a veces!
Wednesday, 11 November 2009 a las 15:33
Yo tengo una duda. Me ocurre que el piso que tengo alquilado,dispone de persianas a motor y estando 6 meses viviendo el inquilino va y se rompe una de ellas, contando que el piso tiene una antiguedad de 3 años, al igual que la persiana, mi pregunta es que a quien le correspomde el gasto del arreglo, a el por un posible mal uso o a mi como mantenimiento.
Muchas gracias
Wednesday, 11 November 2009 a las 16:50
Hola tengo una pregunta sobre este tema, yo vivo en un piso de alquiler con el contrato estandar de 5 años, se me ha estropeado la caldera y funciona la calefacción pero no va el agua caliente, llamemos a un tecnico oficial de la casa de la caldera y nos ha dicho que se ha estropeado por que la caldera es vieja y se puede reparar porque es solo una pieza que se ha de cambiar, cuesta 250€ la reparacion, en definitiva se ha estropeado de los años de uso, yo solo llevo 2 años viviendo en el piso y la propietaria no quiere pagar la reparacion porque dice que eso es cosa nuestra, que deebria hacer en este caso?? Gracias.
Sunday, 15 November 2009 a las 21:40
Como Casera, si la caldera es vieja (10 años..) la reparación la debe de efectuar el casero., Mandando un certificado o la misma nota que os dio el profesional de la empresa de la caldera ,diciendo que es por caldera vieja. Además ahora es la pieza del agua, más adelante irá deteriorandose poco a poco, hasta que tenga que comprar otra nueva.
Igual que hay inquilinos con mucha cara, tambien hay caseros aprovechados.
Mandar un certificado por correo con copia de la nota del instalador a la casera/o , que pague . Si no ,lo denunciais.
Sunday, 15 November 2009 a las 21:48
Las persianas automáticas…..son una lata, suelen fallar los motores de mucho uso.
Yo en tu caso, el arreglo lo haría a medias, ya que tres años de instalación no es mucho como para que pagues mantenimiento, y 6 meses tampoco es mucho para que el inquiino se la cargue, aunque si la uitiliza todos los dias baja y sube…se quema el motor.
Po lo tanto para no tener problemas, lo pagaria entre los dos, y si dentro de unos meses se vuelve a estropear, le tocará al inquilino, ya que será por mal uso.
Sunday, 15 November 2009 a las 21:56
No es complicado saber quien tiene que pagar una reparación de un piso alquilado. Si se atascan las tuberias, lo debe de pagar el inquilino, porque las atranca el. Si se quema el motor de la lavadora y el técnico saca del depósito de esta botones, pelos..etc.. lo paga el inquilino, Si quiere aire acondicionado, es un extra,si no se contempla en el contrato se puede poner a medias, ya que es una mejora para tu piso.
Todos las reparaciones que se efectúen en un piso arrendado, y que se hayan producido por instalación o electrodoméstico viejo, lo debe de arreglar el propietario o comprar otro nuevo. No creo que haya que irse a las leyes para estos temas, hay que utilizar la lógica y el diálogo.
Thursday, 3 December 2009 a las 09:57
Hola a todos,
Me gustaría preguntar algo, a ver si pudiérais ayudarme. En mi contrato de arrendamiento dice que todas las reparaciones del INTERIOR del piso van a cargo del arrendatario. Cosas exteriores, es decir, cosas del edificio, iran a cargo del arrendador.
Si lo pone en el contrato ¿esto es correcto? O aunque lo ponga en el contrato prima la Ley (como los artículos que habéis citado)
Muchísimas gracias,
Tuesday, 12 January 2010 a las 15:24
Yo vivo en un piso de alquiler y en el bloque donde vivo somos tres vecinos. el problema que tengo es que no puedo ver la TDT aun teniendo mi televisión con TDT. quien tiene que pagar al técnico para que oriente la antena, cuando la antena es comunitaría???
Luego tengo otra pregunta. llevo en el piso unos tres años y medio y este último año el propietario del alquiler no ma ha subido la cuota anual. Puede el propietario al finalizar el contrato descontarmelo del dinero que se queda en la camara de comercio o hacerme pagar la diferencia del tiempo que no actualizo la cuota cuando el es el que me descuenta cada mes el recibo???
Sunday, 17 January 2010 a las 18:54
Mi situación es exactamente igual a la de Patricia. No veo la TDT ni con descodificador- tampoco la Sexta. Sólo que aquí sólo vivimos 2 vecinos y el otro pasa largas temporadas fuera. ¿No tengo derecho a ver la tele?
Gracias.
Tuesday, 19 January 2010 a las 16:03
Mi situación es exactamente igual a la de Patricia. No veo la TDT ni con descodificador- tampoco la Sexta. Pero aquí sólo vivimos 2 vecinos y el otro pasa largas temporadas fuera. La propietaria no está dispuesta a pagar nada ¿No tengo derecho a ver la tele?
Gracias
Wednesday, 20 January 2010 a las 23:11
Mi cosulta es la siguiente: en la cocina del piso donde estoy de alquiler hay una especie de extractor, que lo único que hace es mover el humo, sin cumplir su función de absorver, es decir que cuando se cocina cualquier cosa, por sencilla que sea toda la cocina se llena de humo. Estoy pensando en la posibilidad de instalar una campana extractora, pero antes debo comunicarlo a las fincas que actúan en nombre del propietario. ¿Debería el propietario encargarse de que el sistema de extracción funcionase bien? ¿Como se podría medir el hecho de que extraiga el humo lo suficiente?
Muchas gracias
Friday, 29 January 2010 a las 17:09
Tengo un contrato de arrendamiento desde hace 10 años de un local comercial. Apareció una gotera en una dependencia pero el propietario se niega a repararla porque dice que esta dependencia la hizo sin su consentimiento el anterior inquilino (hace unos 20 años). Esta pieza del local por lo visto era un porche que el anterior inquilino cerró y cambió la cubierta. El propietario en realidad es el marido de la propietaria que ha su vez heredó el inmueble de su madre que fué con quien nosotros firmamos el contrato. (creo que esto no es relevante legalmente) ¿Que puedo hacer?
Wednesday, 7 April 2010 a las 12:31
Tengo un piso alquilado desde 15 de Febrero de 2010, me comentaron el tema de lo de la TDT y les comente que yo me compre un aparato receptor sin cambiar la antena y yo la veo bien. Ahora que ya no hay tele normal solo TDT ellos me indican que han puesto el aparato y no ven la TDT osea no ven nada y quieren que yo pague la antena nueva o bien la reparación para que puedan verla. Estoy obligada a pagarla????
Monday, 12 April 2010 a las 08:16
Quien se debe hacer cargo del importe por revision anual de la caldera de gas? El propietario o el inquilino?
Wednesday, 5 May 2010 a las 20:40
Mi madre tiene 76 años y vive de alquiler en un piso desde hace 40 años y es de renta antigua. Durante todos estos años, ella con su particular manera de ser (no le gusta molestar a nadie), a ido asumiendo todas las reparaciones que ha tenido a lo largo de los años. ha cambiado ventanas de hierro por unas de aluminio, ha ido cambiando la cocina a en tres o cuatro ocasiones a lo largo de los años, y cambiando instalación eléctrica a medida que los aparatos modernos, como son la vitrocerámica, nevera, lavadora etc… no permitian que los cables antiguos soportaran un maor rendimiento de trabajo. Yo con los años me he ido haciendo mayor :-), y le ido comiendo un poco el coco de que va siendo hora que le ponga las pilas al dueño del edificio que no aflojó en 40 años ni un solo duro para el mantenimiento de SU vivienda.
El caso es que recientemente de la tubería de la cisterna y de la pileta del baño, esta´n manando unas pequeñas gotas de agua, que se van oxidando y vertiendo gotita a gotita pot la pared, igualmente el calentador de agu que ya es el tercero que compra mi madre, está fallando, e incluso ya lo hemos reparado en una ocasión.
Le he mandado una carta a traves del administrador de fincas que le lleva los alquileres que es donde mi madre paga el alquiler y me han sellado una copia para constancia, y en resumen le han contestado que le mandaran un técnico para que compruebe las averías y que deberán ser sufragadas por ella según lo dispuesto en el apartado C) 10.3 de la transitoria segunda de la LAU/94. y que una vez subsanadas la averías se le repercutiría en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la LAU de 1964.
La verdad es que he consultado estas leyes y no me queda muy claro la cosa, entiendo que las reparaciones a las que se hace referencia n el apartado C) 10.3 de la transitoria segunda de la LAU/94, se refiera más a cosas extructurales. La fuga de agua de las cañerías salen desde dentro de la pared, por la parte de unión de la pared con la tubería. Entiendo que eso debe de imputarsele al arrendado, ya que la cañería se gasta se use o no se use, y eso es un complemento necesario en la vivienda. ¿Quien alquila una casa con fugas de agua?
El año pasado en el piso de arriba hubo una fuga de agua y le puso a mi madre el techo del baño perdido y tras comunicarselo, el tio no nos hizo ni caso, tras una semana de esperar, tuvimos que dar parte al seguro del hogar y le hicieron la reparación y acabaron denunciando en el Juzgado al propietario al que le reclamaron los gastos. Total que al final tras un juicio no le quedó otra que pagar. Para que veais que tipos de arrendadores hay por el mundo. Antes de que nadie conteste, ya se que no todos son iguales, pero a nosotros nos toco la china.
Me pueden asesorar que es lo que debo de hacer?, debo mandarle alguna otra carta?, en todo caso debo de pedirle que facture por separado los gastos de las reparaciones y el alquiler?. Lo pregunto por si nos negamos a pagar las reparaciones pero si a pagar el alquiler, para que no haya problemas.
Me ueden dar alguna idea. Gracias.-