Opiniones de Barrios
¿Cuáles son nuestros derechos como inquilinos en la venta de un piso de alquiler de renta antigua?
Vanessa hace la siguiente pregunta:
“Mi suegra vive en un piso de alquiler desde 1981 con renta antigua e indefinido. En el contrato no consta ninguna cláusula que indique la posibilidad de finalizar el contrato en el caso de que la propietaria lo necesite para uso propio o de descendientes.
Acabamos de recibir un burofax que nos informa que va ha ser vendido a una inmobiliaria y queremos saber en qué situación quedamos tanto a nivel económico como de derechos y qué puede pasar si esta inmobiliaria se lo vende a un tercero que lo reclama para uso propio.
Muchas gracias por todo ya que nos encontramos bastante preocupados”
Respuesta
Efectivamente existe el riesgo de que un hipotético segundo comprador reclame la vivienda para sí o para sus descendientes o ascendientes, ya que los requisitos que la ley de arrendamientos urbanos de 1964 exige cumplir, aunque son complejos y lentos, no son imposibles. Es irrelevante que no esté previsto en el contrato, a diferencia de la ley actual. El hecho de que la compradora sea una inmobiliaria concede a la arrendataria la ventaja de que es necesaria una segunda venta para que peligren sus derechos.
Sin embargo, considerando que el precio de venta suele estar bastante por debajo del precio de mercado, quizá convenga a la arrendataria ejercitar su derecho de adquisición preferente, que en este caso no ha sido modificado por la LAU de 1994. Quién sabe si es eso justamente lo que la propietaria pretende.
Podría resumir el derecho aplicable, pero estoy seguro de que una arrendataria preocupada e interesada le sacará todo el jugo a las fuentes en las que todos bebemos, incluida la inmobiliaria. La arrendataria no puede permitirse tener menos información. En el capítulo VI de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que puedes consultar aquí se incluyen las normas aplicables tanto acerca de la denegación de prórroga por necesidad del propietario, descendientes o ascendientes, como acerca del derecho de adquisición preferente que tiene la arrendataria y que puede ejercitar antes de la venta por medio del tanteo o después, solo si ha habido irregularidad en el tanteo, por medio del retracto.
Ya que el primer paso está dado por parte de la propietaria, a la arrendataria le conviene saber sin esperar ni un segundo que el burofax recibido anunciando la venta debe contener la siguiente información: el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador y saber también que la arrendataria tiene 60 días naturales para hacer valer su derecho preferente de compra.
Si no se ejercita este derecho y la notificación no hubiera sido correcta o la venta se realizara finalmente en condiciones diferentes a las anunciadas, se abriría una nueva puerta para comprar, el retracto. La inmobiliaria, después de comprar, tiene que notificar a la arrendataria las condiciones en las que se realizó la compraventa, entregándole una copia de la escritura, pero no conviene confiar en ello y controlar el Registro de la Propiedad.
Pero volvamos al momento actual, en que se ha recibido la notificación de que se va a vender. Los datos que tiene que contener ese documento son esenciales, especialmente el precio ofrecido, porque de ese precio depende casi todo. Vaya por delante que no soy economista y puedo estar equivocado en los cálculos, que tendréis que confirmar. Dicho eso y siendo el contrato de 1981 se considera como límite una capitalización del 4,5% sobre la renta anual. Eso quiere decir que si la renta mensual fuera de 300 euros el precio de venta límite serían 80.000 euros. Por mucha ingeniería contable que se aplique esa cantidad no podrá variar mucho. Sea cual sea el precio ofrecido, la arrendataria tiene el derecho preferente a comprar, pero es importante saber que si el precio es superior a ese límite de capitalización la arrendataria podría impugnar la venta antes de que pasen 60 días desde que se notifique que ha sido realizada (insisto en no olvidar el Registro de la Propiedad, porque aunque no se haya entregado una copia de la escritura de compraventa podría considerarse notificada por otros medios).
En resumen, si el precio es superior la arrendataria podría evitar tanto comprar como ser desahuciada, porque el comprador no podría negarle la prórroga aunque necesitara la vivienda para sí. Si el precio es inferior, la arrendataria tendría que comprar para asegurar su vivienda.
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Tuesday, 15 July 2008 a las 10:14
Tengo 32 años y mi casero quiere solicitar una ayuda para arrendadores, me ha comentado que yo también la puedo solicitar como inquilina y quiere que la solicitemos.
A qué me comprometería? qué ventajas tengo e incovenientes?
gracias
Tuesday, 15 July 2008 a las 10:28
Susana,
Si pides una ayuda al alquiler como inquilina a lo que te comprometes es a cumplir con los requisitos y condiciones que marque la ayuda al alquiler que puedas recibir. No obstante, también me gustaría indicarte que el casero no tiene ningún derecho a subirte el alquiler si tú recibes alguna ayuda pública al alquiler, te lo comento porque se han dado ya bastantes casos de caseros que pretenden subir el alquiler a sus inquilinos si éstos reciben ayudas al alquiler.
Te aconsejo que uses el Buscador de Ayudas al Alquiler de Enalquiler.com para encontrar la ayuda a la que puedas optar. Sólo tienes que escoger tu comunidad autónoma y el tipo de ayuda que buscas.
Tuesday, 15 July 2008 a las 11:16
He enviado una consulta sobre la lavadora. Pero la lavadora tiene 2 años, yo he estado viviendo durante esos dos años, pero con 5 personas diferentes (piso compartido) y el casero ocupa el piso 2 meses de verano.
Es posible q tengamos que pagar la puerta de la lavadora?
Gracias
Tuesday, 15 July 2008 a las 11:32
Daniel,
Según la legislación, el casero debe pagar las reparaciones que afecten a la conservación de la habitabilidad de la vivienda y el inquilino los pequeños arreglos derivados del uso diario de la vivienda. Por lo que me dices, han habido otros inquilinos y el casero mismo utiliza la lavadora, así que podrías negociar con él una reparación a medias del electrodoméstico.
Posts que analizan estos casos:
1.- ¿Quién tiene que arreglar las averías de la caldera de la calefacción?
2.- ¿Quién tiene que arreglar la lavadora que se ha estropeado tras un mes de estar en el piso en alquiler?
Tuesday, 15 July 2008 a las 11:36
Soy inquilino, me venden la casa, ¿tengo algún tipo de prioridad o ventaja?
Tuesday, 15 July 2008 a las 11:38
Isabel,
Si tu piso es de renta antigua, te recomiendo que leas la respuesta de Juan en el post de arriba. Si no es de renta antigua, te recomiendo que te leas el artículo 25 de la LAU de 1994 en el que se estipula tu derecho de adquisición preferente. Puedes consultar el artículo aquí.
Tuesday, 15 July 2008 a las 12:02
Desde el 1 de mayo soy arrendataria de un piso.
Estando dos semanas en el piso ha abierto un restaurante en el edificio lindante. Desde entonces están funcionando alrededor de mi dormitorio cinco motores (montecarga, aire acondicionado, ventiladores, extractor de humos, una bomba o compresor de una cámara frigorífica – éste último durante el día y toda la noche arrancando y apagando continuamente).
A causa de estos ruidos puedo dormir (y esto muy mal) solamente con tampones auditivos que ya me han causado inflamaciones. Quiero resolver el contrato de arrendamiento antes del vencimiento ya que esta situación perjudica seriamente mi salud. Mi contrato vence el 30 de abril de 2009.
¿Estaría obligada pagar una indemnización al arrendador en estas circunstancias?
Tuesday, 15 July 2008 a las 12:10
Rosana,
Te recomiendo que te leas el post: ¿Qué puedo hacer si no puedo dormir en mi piso alquilado por el ruido exterior?
Tuesday, 15 July 2008 a las 12:18
Hola,
Hace 10 años que vivo en un piso de alquiler, solo hicimos contrato el primer año y no hemos vuelto a renovar más. Ahora la propietaria me dice que tengo que salir del piso porque quiere venderlo y me ofrece otro de su propiedad pero pagando el precio actual de mercado, ya que yo en el otro estaba pagando bastante menos.
Mi pregunta es si puede echarme asi del piso despues de tantos años y no habiendo contrato escrito, si tengo derecho a prórroga o tengo que marcharme y aceptar sus condiciones.
Muchas gracias
Tuesday, 15 July 2008 a las 12:30
Laura,
Hay dos posibilidades:
A.- Si puedes probar que algún elemento esencial del contrato de alquiler, como es la renta, se ha modificado más allá del IPC una vez han transcurrido los primeros ocho años de alquiler, habrá un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda con todos los derechos que la LAU ofrece al arrendatario. Es decir, ahora mismo estarías en el segundo año de tu segundo contrato de alquiler y el arrendador no podrá pedirte que abandones la vivienda hasta que sumes los cinco años mínimos de permanencia en la vivienda como inquilino de este segundo contrato. Eso sí, tienes que cumplir con todas tus obligaciones como inquilino.
B.- Por el contrario, si la renta no se ha modificado ni ha habido modificación en ningún otro elemento esencial del contrato, como son las personas contratantes, su causa o su objeto (la vivienda misma), entonces el arrendador podrá exigirle que desaloje casi en cualquier momento, de un día para otro si no han pasado 15 días desde la última renovación mensual, o esperar que acabe el mes renovado si ya han pasado aquellos 15 días, sin olvidar que si el arrendatario se niega es el tribunal el único que puede ordenar el desalojo.
Tuesday, 15 July 2008 a las 13:15
Soy arrendataria de un piso. En el contrato de alquiler que firmé a finales de abril figura que los gastos de electricidad, agua, gas y otros suministros corren a cargo del inquilino.
Una semana después de entrar en el piso recibí de la inmobiliaria a través había alquilado el piso un correo electrónico que debería pagar 15 € para la limpieza de la escalera y 30 € para el uso del ascensor, ambos importes por mes. En mi contrato no figura que debo pagar gastos de comunidad (que además no existe). ¿Estoy obligada a pagar estos gastos que según mi entender no son suministros?
Tuesday, 15 July 2008 a las 13:48
Rosa María,
Si en el contrato de alquiler no se menciona nada sobre los gastos de la comunidad no debes pagarlos.
Wednesday, 16 July 2008 a las 15:33
Hola,
Como propietario he tenido que pagar unos 300 Euros + Iva de un piso que tengo alquilado. Cuando haga el IRPF 2008, ¿este gasto desgravará en los ingresos por alquiler?.
En caso afirmativo, si el piso está alquilado para vivienda a personas menores de 35 años con ingresos superiores al iprem (no computan los ingresos para el irpf), ¿se reduccirían estos ingresos en otros ingresos de otras viviendas o locales?
Gracias.
Wednesday, 16 July 2008 a las 15:35
Llevo 6 años en una vivienda y el casero me ha dado un plazo para abandonar, ya, que el alquiler que pago , el casero lo ve bajo. Los contratos que me han hecho, fueron los cuatro años primero de año y lo dos ultimos de 11 meses.
¿es esto legal? yo abandonaré pero lo veo un poco de abuso.
Wednesday, 16 July 2008 a las 15:39
hola,
Hace 6 años que estoy en una vivienda de alquiler. Tengo que desalojarla porque la necesitan. Los electrodomésticos que hay en la vivienda, es de baja calidad, la nevera no enfria, la lavadora se le ha caído la pintura y la campana estractora se ha metido los pájaros y han roto el motor, lo de la campana en el primer año. Yo se lo comente pero no lo arregló el dueño.
Mi pregunta es, ¿me pueden quitar dinero de la fianza, por esos problemas?
Tuesday, 22 July 2008 a las 15:35
Sensatezy,
Te recomiendo que te leas este post: Guía para la inclusión del alquiler en la declaración de la renta de 2007
Tuesday, 22 July 2008 a las 15:38
Pepe,
Si los fallos o desperfectos no son culpa tuya no pueden pedirte que los arregles. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que son por cuenta del inquilino los arreglos que se tengan que hacer por el desgaste producido por el uso diario de la vivienda y el casero asume los gastos de mantenmiento de las condiciones óptimas de habitabilidad de la misma.
Tuesday, 22 July 2008 a las 15:40
Pepe,
Hola,
La permanencia ininterrumpida en una vivienda durante un período de tiempo no equivale necesariamente a un solo contrato de arrendamiento, porque puede haber varios contratos sucesivos, pero no se puede olvidar que lo que se pactó cuando se firmó el primer contrato sigue siendo válido durante toda la vida del mismo. Si en algún momento se pacta algo distinto, el primer contrato es sustituido por otro nuevo con sus nuevas condiciones, siempre sometido a lo que la ley impone por encima de la voluntad de las partes.
La ley exige al arrendador soportar una duración inicial de 5 años con una actualización anual de la renta fijada por el IPC. Solo si el contrato llega a durar más de 5 años, la ley admite que las actualizaciones de renta para los siguientes 3 años, hasta llegar a 8, puedan fijarse libremente. Pero ese acuerdo libre, en mi opinión, es obligado que se haya tomado cuando se firmó el contrato, no cuando se llevan 5 años transcurridos. Así hay que entenderlo no solo por la teoría general de los contratos, sino en particular por el artículo 10 de la LAU, que regula la prórroga de 3 años del contrato que ya ha alcanzado una duración de 5. Este artículo termina diciendo “Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.” Es decir, no se le puede aplicar un nuevo régimen convencional, porque en ese caso estaríamos ante un nuevo contrato, no ante una prórroga del mismo.
A partir del noveno año de alquiler no se puede hablar de prórroga sino de renovación o tácita reconducción. El contrato anterior es improrrogable porque ha quedado extinguido, sustituido por uno nuevo. Hasta aquí, ninguna duda, ninguna discrepancia ni doctrinal ni jurisprudencial. Sin embargo, queda por decidir el régimen legal al que se somete este nuevo contrato. Hay dos posibilidades al respecto, ambas igualmente legales, que vemos a continuación.
A) El nuevo contrato se rige por el Código Civil si nadie dice nada y el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando la vivienda. El artículo 4.2 de la LAU nos remite al Código Civil como norma supletoria, es decir, cuando hay que regular aspectos no previstos ni por los contratantes ni por la LAU. Pues bien, los artículos 1566 y 1581 del Código Civil establecen la tácita reconducción (renovación) del contrato cuya duración ha terminado y se encuentra ante el silencio de la LAU.
El Código Civil no establece ningún plazo de preaviso sino otro posterior a la terminación del contrato, de 15 días de “aquiescencia del arrendador” que implica, en ausencia de requerimiento, la tácita reconducción del contrato por un nuevo plazo. Es decir, el arrendador no tiene que avisar antes de la terminación, sino que puede hacerlo hasta 15 días después.
Respecto a la duración del nuevo contrato: puede ser de un mes e incluso de un día, dependiendo del contrato, pero generalmente será de un mes. Mientras nadie diga nada, cada mes nuevo contrato.
B) Pero la tácita reconducción del Código Civil es sólo eso, una renovación “tácita”, es decir, a falta de otro acuerdo expreso. Ni el Código Civil ni la LAU impiden que, tras extinguirse un contrato, se acuerde otro. Por tanto, si los mismos contratantes conciertan un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, no cabe duda de que este nuevo contrato estará íntegramente sometido a la LAU, prórrogas incluidas, desde el año 1 hasta el año 8. Para evitar confusiones, aconsejo firmar un nuevo documento, pero la forma escrita no es necesaria para la validez de los contratos. Basta probar que ha habido expresión de nuevo acuerdo.
Resumiendo: si puede probar que algún elemento esencial del contrato de alquiler, como es la renta, se modifica más allá del IPC, habrá un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda con todos los derechos que la LAU ofrece al arrendatario. Por el contrario, si la renta no se modifica ni ha habido modificación en ningún otro elemento esencial del contrato, como son las personas contratantes, su causa o su objeto (la vivienda misma), entonces el arrendador podrá exigirle que desaloje casi en cualquier momento, de un día para otro si no han pasado 15 días desde la última renovación mensual, o esperar que acabe el mes renovado si ya han pasado aquellos 15 días, sin olvidar que si el arrendatario se niega es el tribunal el único que puede ordenar el desalojo.
Código Civil
Art. 1.566.
Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Art. 1.581.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
Art. 1.577
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.
Wednesday, 24 November 2010 a las 21:53
mi padre fallecio hace 1 año y mi madre sigue de inquilina de una casa de renta del año 1958 pagando anualmente 120€ los propietarios los han mandado un ecrito en el que nos pien subir el alquiler en 400€ mensuales o 210.000€ por la casa para comprarla, la casa consta de vivienda y bajo comercial y en su tiempo con esas condiciones se alquilo ¿Le pueden subir? ¿Que tenemos que hacer o que pasos debemos seguiur?