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¿Puede el inquilino abrir un negocio en el piso alquilado?
Rafael hace la siguiente pregunta:
“Puede el inquilino de mi vivienda abrir un negocio dentro de la misma?
Esto es una vivienda/oficina en Madrid”
Respuesta
Lo primero es calificar el contrato, saber si estamos ante un arrendamiento de vivienda o ante un arrendamiento distinto de vivienda. En ambos casos la edificación arrendada puede albergar la vivienda del arrendatario, incluso permanente, y además otras actividades, pero, según merezca una u otra calificación, le serán aplicables unas u otras normas. Por ejemplo, el derecho a la prórroga solo lo tienen los arrendatarios de vivienda.
Para calificar el contrato, lo esencial es conocer su causa, aquello que pretende cada parte al contratar, que conviene que quede expuesto con la mayor claridad posible, para evitar interpretaciones lamentables en todo lo que la ley no regula o deja a medias luces, que es mucho.
El artículo 2.1 de la LAU considera arrendamiento de vivienda el que “recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
El artículo 4.1 de la antigua ley, hoy derogada, decía que “el contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino (…) ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.”
En mi opinión, lo que la ley protege es el derecho a la vivienda, no el derecho a otras actividades, que están sometidas a lo que las partes dispongan. El hecho de que a los arrendamientos de las viviendas en las que se desarrollan otras actividades secundarias les sigan siendo aplicables las normas de los arrendamientos de vivienda, no implica que las partes no puedan prohibir determinadas actividades o usos distintos del de vivienda. Lógicamente esta capacidad de disposición está limitada por los superiores derechos constitucionales a la intimidad personal, al libre desarrollo de la personalidad o a la inviolabilidad del domicilio.
En consecuencia, son válidas disposiciones contractuales parecidas a “el inmueble arrendado se destinará a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, que no podrá destinarla a otros usos”. Debo añadir que algún tribunal mantiene la opinión contraria y claramente equivocada, según la cual el derecho a otros usos es irrenunciable. Imposible estar todos de acuerdo.
En resumen, si el contrato no lo prohíbe, el arrendatario podrá destinar parcialmente su vivienda a otros usos, siempre que no se desvirtúe el destino principal, que tiene que seguir siendo el de vivienda. Solo queda valorar cuándo deja de ser secundaria una actividad y pasa a ser principal, para lo que habrá que aplicar el sentido común y la balanza.
