¿Qué tengo que poner en el contrato de alquiler si quiero recuperar el piso antes de los cinco años?
Carles hace la siguiente pregunta:
“Hola,
Quiero alquilar mi ático donde vivo actualmente, por motivos personales no lo puedo mantener. Mi situación actual podría cambiar en algún tiempo y quisiera saber cómo se debe hacer el contrato por si quisiera volver a entrar a vivir o quisiera vendérmelo, ya que lo voy alquilar pero quizas no sea por muchos años, por lo que ya he comentado.
Muchas gracias”
Respuesta
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge como excepción a la prórroga obligatoria la necesidad de recuperar el inmueble para vivienda propia del arrendador con los siguientes límites:
1.- No puede ser para la hija, la mujer separada o el nieto, sino exclusivamente para el arrendador, que la necesite para sí.
2.- La necesidad no puede ser sobrevenida, es decir, tiene que estar ya prevista en el contrato, porque cualquier circunstancia que pueda aparecer con posterioridad no mengua el derecho del arrendatario a la prórroga, aunque la necesidad del arrendador fuera incontestable.
No basta con incluir en el contrato una cláusula genérica, que de hecho se incluye a menudo de forma automática por si acaso, que diga algo así como “si el arrendador necesita la vivienda para sí, el arrendatario no podrá acogerse a la prórroga legal”, ni cualquier fórmula vaga que no especifique de forma clara en el contrato cuál es la circunstancia que, cuando ocurra, hará que el arrendador necesite la vivienda para sí, aunque aún no se sepa cuándo va a ocurrir esa circunstancia. Por ejemplo, “el arrendador tiene que irse con una expedición científica rusa a la estación espacial, donde permanecerá entre dos y tres años” o “se ha ido a vivir con sus hijos hasta que se recupere de la operación en el lóbulo temporal izquierdo a la que ha sido sometido” o, en fin, cualquier otra circunstancia que el arrendatario conozca al firmar el contrato.
La anterior ley de arrendamientos era en esto más favorable para el arrendador, pero al reducirse a 5 años la duración mínima del contrato, se ha pensado que muy malas tienen que venir para no poder esperar ese tiempo antes de recuperar la vivienda.
Friday, 25 April 2008 a las 11:37 am
de cuánto tiempo es aconsejable hacer un contrato para no tener problemas en caso de finalizar un contrato y no querer renovarlo
Friday, 25 April 2008 a las 11:38 am
qué ventajas y desventajas tengo al hacer un contrato de un año?
Friday, 25 April 2008 a las 11:38 am
qué condiciones tengo si alquilo mi vivienda a jovenes con ayudas para alquiler?
Friday, 25 April 2008 a las 11:38 am
Una vez finalizado los 5 años de vivienda habitual, puedo rescindir el contrato? o tienen derecho a seguir en mi vivienda indefinidamente por ser vivienda habitual?
Friday, 25 April 2008 a las 11:39 am
quiero alquilar mi piso con contrato de un año renovable a 5, porque me voy fuera un tiempo, he escuchado que se puede colocar una cláusula donde diga que como es primera vivienda o vivienda habitual en el momento que la necesite les aviso 3 meses antes y se tendrían que marchar, no encuentro este tipo de cláusula en ningún sitio, me podrían ayudar?
Friday, 25 April 2008 a las 11:40 am
¿qué pasa si un inquilino es obligado por el propietario a dejar la casa sin haber cumplido el año de contrato?
Friday, 25 April 2008 a las 11:40 am
tengo un contrato de alquiler de un año hasta noviembre, el dueño quiere echarme porque dice que tiene un comprador, mi pregunta es ¿puede hacerlo? y si lo hace ¿tengo derecho a alguna indemnización?.
Gracias estoy muy preocupada.
Friday, 25 April 2008 a las 11:41 am
Buenas,
Tengo un piso que voy a alquilar y un futuro inquilino me plantea la posibilidad de alquilar con opción a compra. ¿como puedo gestionar este trámite? ¿como me aseguro que el piso finalmente me lo comprará, en caso de no cumplir como puedo reclamar? ¿el precio se marca en el momento de hacer el contrato o depende del número de años que se alquile? puesto que los precios suben, habría alguna posibilidad de comtemplar esa subida en el precio de compra.
Gracias. Saludos.
Friday, 25 April 2008 a las 11:50 am
Rosalia,
Contesto tus tres preguntas:
1.- No te podría dar una fecha. Para poder librarse de la obligación de prorrogar el contrato durante cinco años, lo que tienes que hacer es alquilar tu casa por temporada. En el contrato se debe especificar que es un contrato por temporada y no se trata de la residencia habitual y permanente del inquilino. Te recomiendo que te leas este post: Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada
2.- No veo ninguna ventaja o desventaja porque si se trata de la vivienda habitual del inquilino, éste tienen derecho a la prórroga obligatoria anual hasta cumplir un mínimo de cinco años ya se trate de un contrato de un año, como de dos o de año y medio.
3.- El contrato y las condiciones del alquiler deben ser todas legales. La ventaja que tienes es que serán jóvenes menores de 35 años y con ingresos superiores al IPREM, por tanto, podrás desgravar el 100% de los ingresos recibidos del alquiler. Te recomiendo que te leas el post: ¿Dónde puedo leer la norma que regula los beneficios fiscales para el arrendador que alquila su vivienda a menores de 35 años?
Friday, 25 April 2008 a las 11:52 am
Hola Aura,
Te recomiendo que te leas el post de arriba: ¿Qué tengo que poner en el contrato de alquiler si quiero recuperar el piso antes de los cinco años?
Friday, 25 April 2008 a las 11:56 am
Carol,
Si el inquilino cumple con todas sus obligaciones como inquilino, el casero no puede obligarle a abandonar la vivienda antes de cumplir cinco años viviendo en la misma como mínimo. De la única forma que podría obligarle a hacerlo es incluyendo una cláusula específica en el contrato en la que se indique bajo qué motivos no se harán las prórrogas obligatorias del contrato. Te recomiendo que te leas el post de arriba: ¿Qué tengo que poner en el contrato de alquiler si quiero recuperar el piso antes de los cinco años?
Friday, 25 April 2008 a las 12:00 pm
Bea,
Te recomiendo que te leas el artículo 25 de la LAU de 1994 donde se habla del derecho de adquisición preferente que tiene el inquilino. Puedes leer este artículo aquí.
El dueño no puede echarte de la vivienda por venderla, te recomiendo que te leas también el artículo 14 que habla sobre la enajenación de la vivienda alquilada. Allí se especifica que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
Friday, 25 April 2008 a las 12:03 pm
Hola Aurora,
Te recomiendo que te leas el post: ¿Cómo se puede hacer un alquiler con opción a compra?
Wednesday, 21 May 2008 a las 6:43 am
Buen dia,
He alquilado una casa “dentro de otra casa”, la podemos definir como la casa de invitados. El contrato fue por tres meses a partir del primero de diciembre, pago €280 con una cláusula que especifica, el corte de cesped y recoleccion de hojas.
Me quedé sin trabajo, por ende, estoy desocupado y no cobro nada del estado.
No se renovó el contrato y desde marzo no pago el alquiler porque le hago la limpiezza de la casa, jardinería, control de una obra que está realizando.
Mi pregunta es la siguiente, me conviene seguir con este “arreglo” de palabra?
Como valoro el estar todo el día trabajando en una villa de 900 m2 cubiertos y 2000 m2 de jardín?
No es de facil respuesta, pero…………..me puede despedir cuando el propietaro quiera o tiene que avisarme con anterioridad?
Exijo hacer un contrato.
Por favor, espero su asesoramiento.
Gracias por adelantado.
PD: donde encuentro la respuesta que me dan?
La recibo por email?
Saludos
Wednesday, 21 May 2008 a las 7:07 am
Hola se va a cumplir el plazo de 11 meses de reserva de una señal que me dio un chico para la compra de mi vivienda, si no hace efectiva la compra tengo que devolverle la señal?
Wednesday, 21 May 2008 a las 12:15 pm
Quiero alquilar un piso por larga temporada, pero el dueño me quiere hacer un contrato temporal de once meses y me dice que da igual, yo vivo de alquiler desde hace años y siempre me han hecho alquileres por larga temporada renovables cada año hasta un máximo de 5.
Si firmo el contrato por temporada de once meses, ¿no me podrán poner en la calle cuando quieran?
Un saludo
Nieves
Wednesday, 21 May 2008 a las 1:06 pm
Hola Nieves,
La clave para poder tener las renovaciones del alquiler por un mínimo de cinco años es que el contrato de alquiler estipule que se trata de la vivienda habitual y permanente del inquilino. Te recomiendo que te leas este post: Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada
Wednesday, 21 May 2008 a las 6:10 pm
Hola,
Estoy arrendando un piso desde el 1 de marzo de este año, el contrato es de un año prorrogable, y contiene la claúsula de que si el propietario necesita la vivienda para uso habitual, puede desalojarme, basta con que haya un preaviso de 3 meses.
Pues bien, haciendo uso de ese inciso, la propietaria me ha pedido desalojar el piso como máximo hasta el 15 de agosto. Quiero saber si me ampara algún derecho?? Tengo que pagar esos tres meses ?? Me devolvería la fianza?? O si no le pago puede incluirme en una lista de morosos??
Estoy a punto de dar a luz, y toca mudanza en breve. Estoy desesperada. Por favor ayudenme.
Gracias,
Xiomara
Wednesday, 21 May 2008 a las 7:11 pm
si deposito la fianza en el IVIMA, y el inquilino no me paga un mes qué hago
Friday, 23 May 2008 a las 5:49 pm
Quería saber si, aunque firmes un cotrato por cierto tiempo, tengo que cumplir obligatoriamente ese período firmado o puedo salir del piso en el que viva de alquiler antes de su vencimiento.
Muchas gracias
Saturday, 24 May 2008 a las 7:54 pm
Hola,
Mi pregunta es cuánto tiempo tienes para dejar la casa si se te cumple el contrato de alquiler por ejemplo el 30 de junio y la dueña quiere que te marches, yo le pedí hasta el 31 de julio para marcharme y me dice ke no, tengo un niño de 5 años y la verdad no encuentro casa ke me la alquilen para un mes ke es el tiempo ke me queda de trabajo en esta ciudad tengo algún derecho en el contrato dice ke es para un año.
Muchas gracias
Monday, 26 May 2008 a las 11:01 pm
Hola Bea,
Ponte en contacto conmigo, tal como te ha dicho Amparo:
1- no te puede echar,
2- tienes el derecho de tanteo y retracto (compra preferente)
3- Si lo vende puedes revocar la venta antes de 3 meses y si no lo haces el nuevo comprador tiene derecho a subrrogarse a las obligaciones y derechos del contrato de alquiler
4- Si lo tiene vendido dile que te vas a cambio de una indemnización.
Bea si quieres que te ayude con el tema contacta conmigo y pedimos la indemnización.
Atentamente
Ivan.
direccion@tothabitatge.com
Friday, 30 May 2008 a las 1:37 pm
En relación a la pregunta de la clausula de necesidad expongo mi opinión profesional:
1) La cláusula de necesidad, para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: “No procederá la prórroga forzosa …”
2) La cláusula de necesidad no podrá ejercerse durante el periodo inicialmente pactado. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula sólo podrá ejecutarse una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en cualquier momento dentro de las prórrogas forzosas del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de oreavisar ni notificar la ejecución de la citada clausula. Sin embargo, es conveniente pactar la notificación así como dar un preaviso de, Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente la condición de arrendador en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato no es necesario incluir la futura cláusula de necesidad por 2 motivos:
1) Porque la LAU no establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida. Lo importante es que el Arrendador, una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es casi imposible determinar qué causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la notificación al arrendatario del ejercicio de la cláusula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por no incluir como obligatoria tal notificación y, por el mismo motivo, tampoco existe obligación de alegar una causa en concreto.
Sin embargo, la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador en el momento de ejercitarla e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es suficiente para denegar la prórroga forzosa, lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas, como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes, lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: notificar el ejercicio de la cláusula (mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Jan. Abogado
Monday, 16 June 2008 a las 7:53 pm
Quisiera poner mi piso en alquiler y no sé los pasos que tengo quedar ni las cláusulas que tengo que poner.
Gracias