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Los fondos inmobiliarios sortean la crisis gracias al alquiler
Los fondos de inversión inmobiliarios se están librando de la crisis gracias al marcado carácter patrimonialista de estos productos y su elevada diversificación que les está permitiendo aguantar el chaparrón y evitar la fuga masiva de capitales hacia activos más seguros.
De hecho, se trata de la única categoría, junto a los fondos de inversión libre, con entradas netas de patrimonio durante mayo. Según datos de VDOS Stochastics, durante este mes entraron 3,7 millones de euros, frente a los reembolsos de más de 1.300 millones de euros que sufrieron los monetarios o los de renta fija. Además, otros 18,6 millones se incorporaron a la cartera procedentes de la rentabilidad generada por los fondos y que se basa, principalmente, en las rentas que se obtienen con el alquiler de los edificios que tienen en propiedad.
“Nuestro objetivo no es la promoción de viviendas. Nosotros adquirimos inmuebles para posteriormente alquilarlos”, explica Carlos Zamora, subdirector general de Santander Real Estate, gestora de uno de los fondos más antiguos del mercado -Santander Banif Inmobiliario-. “Sólo vendemos para rotar activos y el capital obtenido se utiliza de nuevo para la inversión en nuevas propiedades”, comenta. De hecho, la ley obliga a estos fondos a mantener un activo en cartera como mínimo durante tres años antes de poder venderlo.
Como agentes activos dentro del mercado inmobiliario, los gestores están aprovechando la caída actual de los precios para adquirir activos con grandes descuentos, aunque como compradores, algunas gestoras han sufrido retrasos en la entrega de algunas promociones e incluso se han visto obligadas a liquidar varios acuerdos. No es el caso de Santander Banif Inmobiliario, que asegura tener bien atadas las próximas entregas.
Desde enero, Santander Banif Inmobiliario es el que arroja un mayor rendimiento, con una ganancia del 2,73%, frente al más discreto 0,19% de BBVA Propiedad. El fondo gestionado por Santander Real Estate no sólo es el más rentable en lo que va de año, también lo es a tres años vista, además de ser uno de los más antiguos del mercado –con trece años de vida- y el de mayor volumen de patrimonio con más de 3.900 millones de euros bajo gestión, casi la mitad de los 8.600 millones del conjunto del sector.
Diversificación
La diversificación es otro de los puntos fuertes de los fondos inmobiliarios. Por ley están obligados a destinar el 50% de su cartera a inversiones residenciales –vivienda libre, protegida, residencias para la tercera edad- y otro 50% en el sector terciario -oficinas, centros comerciales, naves logísticas, etc- para poder beneficiarse de una tributación del 1% en el Impuesto de Sociedades. “Esta exigencia nos permite tener una cartera muy variada y, por tanto, diversificar el riesgo”, explica Zamora.
Por último, existe un tercer factor que permite a las gestoras contar con un colchón ante una posible caída de los precios. “Tenemos una tasación bastante conservadora de nuestros activos”, explica Pedro Marazuela gestor de Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario. La valoración, según explican desde la gestora, se realiza siempre conforme al menor precio entre las diferentes modalidades de tasación que se aplican y entre las que se encuentra la de capitalización -esto es, por descuento de rentas-.
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