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El Banco de España pide eliminar restricciones temporales de los contratos de alquiler
El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, ha abogado por mejorar la seguridad jurídica en la vivienda en alquiler y eliminar las restricciones a la duración de los contratos para impulsar este mercado. Otro de los datos extraídos de este estudio dice que España necesitará 315.000 viviendas nuevas anuales hasta 2010 según las previsiones demográficas.
Fernández Ordóñez indica que “la reforma de algunas de las restricciones que obstaculizan el desarrollo del mercado del alquiler resulta aún más importante en el momento actual”. “Serviría para atenuar la magnitud del ajuste en el sector inmobiliario, facilitando la reabsorción del exceso de oferta y aportando soluciones asequibles a la demanda de alojamiento”, sentencia el gobernador del Banco de España.
Según el Gobernador del Banco de España, la economía española “necesita” un mercado de vivienda en alquiler “suficientemente profundo que satisfaga la demanda de servicios residenciales de los hogares”. Además, considera que es fundamental que “complemente el mercado de vivienda en propiedad y facilite la movilidad regional de los trabajadores”.
Actualmente, no existe una duración mínima de un contrato de alquiler, pero si la duración del mismo es inferior a cinco años, el inquilino tiene derecho a prórrogas obligatorias anuales una vez venza el plazo del contrato. Esto quiere decir, que el inquilino puede permanecer en la vivienda un mínimo de cinco años si cumple con todas sus obligaciones. Los alquileres temporales de viviendas son los únicos que no tienen que ajustarse a estas prórrogas obligatorias porque el piso no es la vivienda habitual y permanente del inquilino. El propietario también puede librarse de la prórroga obligatoria del contrato si incluye en el mismo una cláusula en la que se indica que necesita ocupar el piso de forma permanente antes del transcurso de cinco años.
Esto es lo que dice exáctamente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9:
“Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.”
España necesitará 315.000 pisos nuevos al año hasta 2010
Las previsiones demográficas de España para 2010 implican la necesidad de incrementar el parque de viviendas en unas 315.000 unidades por año. Así lo recoge su informe anual, donde se explica que en periodo 2002-2005 el aumento anual por razones demográficas era de 380.000 viviendas.
En el cálculo no creen que este aumento de la demanda haya sido impulsado por la disminución del tamaño de los hogares
El organismo que gobierna Miguel Ángel Fernández Ordóñez señala que en este cálculo no consideran el aumento de la demanda derivada de los factores que han impulsado la disminución del tamaño medio de los hogares como, por ejemplo, por la incidencia creciente de las separaciones matrimoniales.
En este sentido, el Banco de España indica que, pese a esta reducción, el tamaño medio por hogar en España (2,8 miembros) sigue siendo “considerablemente mayor” que en la mayoría de los países de la UE (2,4, en promedio; 2,1 en Alemania; 2,4 en Francia; 2,6 en Italia; 2,3 en el Reino Unido).
Por otra parte, el supervisor advierte en su informe del peligro que supone que las propiedades inmobiliarias puedan ser habitualmente utilizadas como garantía en la concesión de préstamos. Así, considera que esto genera “una cierta retroalimentación entre el endeudamiento de los hogares y la demanda y el precio de las viviendas”.
La “mayor facilidad para el endeudamiento favorece el incremento de la demanda de viviendas y de su precio”, señalan desde el Banco de España, y agregan que “un aumento de este último propicia también un mayor endeudamiento, dado el uso de este activo como garantía de las deudas”.
Más información:
1.- El Mundo: El Banco de España pide eliminar restricciones temporales de los contratos de arrendamiento
2.- El Periódico: El Banco de España llama a contener los salarios para evitar la pérdida de empleos
3.- Enalquiler.com: Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada
