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Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada

noviembre 22, 2007 • Preguntas y respuestas sobre alquiler

Una cuestión que se plantea frecuentemente en la práctica es la relativa a cuándo debe entenderse que un contrato de arrendamiento es un arrendamiento de vivienda o cuándo es un arrendamiento de temporada. La distinción es importante, pues en función de cuál sea la calificación del contrato éste estará sometido o no a las normas del arrendamiento de vivienda y, entre éstas, especialmente a la relativa al derecho del arrendatario al plazo mínimo de cinco años.

En este sentido, hay que tener en cuenta que el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (y, por tanto, excluidos del plazo legal mínimo de duración establecido por la Ley para los arrendamientos de vivienda) “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra…”.

Y en este sentido, hay que tener en cuenta especialmente que, según ha declarado la jurisprudencia, cuestiones como la denominación que las partes hayan dado al contrato o bien el plazo acordado, no necesariamente comportan que el contrato haya de considerarse de uno u otro tipo, pues esa misma jurisprudencia ha establecido constantemente que el arrendamiento será de vivienda o de temporada en función de si la ocupación de la finca por parte del arrendatario se realiza para instalar allí su residencia permanente y domicilio habitual (en cuyo caso el arrendamiento será de vivienda) o bien si el inmueble se ocupa con carácter ocasional y esporádico (en cuyo caso tendrá el carácter de arrendamiento de temporada o para uso distinto del de vivienda).

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 22 de junio de 2005 resume perfectamente la cuestión, al establecer:

“…Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.

En consecuencia, habrá que estar a las concretas circunstancias de cada caso para determinar si el contrato tiene la condición de arrendamiento de vivienda o de temporada. Y en este sentido, la jurisprudencia acostumbra a tener en cuenta en estos casos, a efectos de determinar ese carácter del contrato, indicios como el lugar en el que se encuentra empadronado el arrendatario (si está empadronado en una vivienda diferente a la arrendada es un indicio a favor del arrendamiento de temporada) o el importe de los suministros de agua o electricidad de la finca, puesto que en caso de producirse el consumo de los mismos únicamente durante una época determinada del año este extremo se tiene en cuenta como un indicio de que se trata de un arrendamiento de temporada. Por el contrario, no es determinante de uno u otro carácter del contrato, como hemos dicho, la denominación que se le haya dado al contrato o la duración del mismo, puesto que como establece el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título” (relativo a los arrendamientos de vivienda).

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25 Responses to Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada

  1. Casas dice:

    Yo creo que lo mejor seria un alquiler con derecho a compra ( descontando del precio lo pagado durante el alquiler ).

  2. maria. dice:

    podrias aclararme que gastos son deducibles en el alquiler por temporada. Tengo estudiantes y no se qué gastos puedo deducir.

    Gracias

  3. Amparo dice:

    María,

    Todos los gastos que te produzca la vivienda: reformas, reparaciones, gastos de asesoría … Todo tiene que tener facturas en el que se detallen los gastos.

  4. Susana dice:

    Amparo,
    El contrato de alquiler de mi vivienda es de 11 meses no prorrogables.

    El inquilino lleva alli ya 9 meses y me debe 5.

    Cómo puedo saber si está empadronado en mi vivienda?

    Si no lo estuviera, podría acogerme a la temporalidad del contrato para obligarle a abandonar la vivienda una vez se cumpla el plazo?

  5. maria dice:

    me gustaría saber que pasa si, estando en un piso compartido, una de las inclinas abandona el piso. Debe seguir pagando su parte? se le puede denunciar por no pagar aunque no viva allí?

  6. felix dice:

    soy un inquilino, que me han robado en mi casa, puesto que la propetaria, no me aclaro antes los problemas de robo que existían en la zona sur de gran canaria y no tiene seguridad de ningún tipo algunas ventanas de este bungalow, me han subsatraido de mi vivienda 4 joyas de valor sentimental para mi, y 1100eur, una televisión plasma recién compradas y otras cosas de menos importancia, ya he hecho la repectiva denuncia, pero también he hablado con la hija de la propetaria, puesto que no hable con ella porque hace poco ha tenido un infarto, y la hija me comunicó que cualquier problema podría hablarlo con ella, pero yo cumplo mensualmente con mi pago y con todo, pero le comuniqué que este mes no le voy a pagar alquiler, ni nada, me siento muy mal e inseguro ya en esta vivienda, qué puedo hacer?

    gracias

  7. Amparo dice:

    Felix,

    Lo que no puedes hacer es dejar de pagar el alquiler por el robo sufrido. Si consideras que la vivienda no es segura y no estás a gusto en la misma lo que debes hacer es negociar con la casera tu salida del piso en alquiler.

    Si dejas de pagar el alquiler la casera está en su derecho para presentar una demanda de desahucio y exigirte que abandones la vivienda.

  8. Estamos de acuerdo que la duración del contrato no estipula su uso, aunque toda la gente crea que porque hacen un contrato de 11 meses ya es de temporada, es una manera facil de engañar al inquilino y de no estar atado a los 5 años, lo recomendable es que todo el que tenga un problema ya sea con el arrendador o con el arrendatario lo consulte con un profesional, que alguno cobrará la consulta pero otros estarán dispuestos a ayudarles o mediar sin ningún compromiso. evitando las demandas y los tramites judiciales. Hemos de saber que un contrato de temporada puede ser de 15 meses perfectamente y uno de vivienda habitual lo pueden colar por 11 meses, pero este siempre estará sujeto a los 5 años, quiera o no el arrendador.

    Si bien deberiamos saber que dice la jurisprudencia si el caso es todo lo contrario, si el arrendador lo alquila a un inquilino con el compromiso de que sea vivienda de temporada y este lo convierte en vivienda habitual ya que la mayoria de los casos es al revés el arrendador sabiendo que será vivienda habitual del inquilino lo condiciona a vivienda de temporada para no obligarse a tener al inquilino 5 años.

    Recomiendo a todos los que quieran alquilar una vivienda que acudan a un profesional, ya que como comentan anteriormente hay muchos profesionales que no cobran honorarios al propietario, solo al inquilino, esto evitará muchos problemas que pueden surgir por desconocer la ley, y todos estarán bien asesoraros en todo momento.
    Es muy recomendable exigir al profesional la acreditacion correspondiente y cumplir todos los requisitos, tal como marca en catalunya la ley 18 / 2007 de 18 de diciembre del derecho a la vivienda.

  9. ELENA dice:

    Tenemos un contrato de alquiler x 1 año y nos cumple el 14 de septiembre de este año. Nosotros, es decir, nos quedan 3 para los 5, la dueña dice k kiere el piso este mes de septiembre pero un abogado me ha dicho k los contratos de un año son ilegales siempre y k nosotros komo inkilinos tenemos todo el derecho a estar los 3 años hasta k nos kumpla los 5. Por favor, me gustaría una respuesta clara pork estoy muy preokupada.

    Gracias
    Un saludo
    Elena

  10. jose rosales de alba dice:

    Pepe pregunta, estoy viviendo en una casa de alquiler pero sin contrato llevo ya 2 meses el dueño todavía no me ha hecho el contrato, la casa no tiene contador de luz ni de agua por lo tanto no pago ni luz ni agua el dueño me dijo de palabra que solo podía estar 11 meses viviendo pero todavía no tengo contrato y cuando me lo haga si es que me lo hace desde cunado empieza a contar.

  11. Amparo dice:

    Hola Jose,

    Entiendo que empezará a contar desde el momento de la fecha de la firma del contrato. Te recuerdo que, aunque no tengas contrato por escrito, puedes permanecer en la vivienda durante un mínimo de cinco años si cumples con tus obligaciones como inquilino.

  12. maria. dice:

    Tengo unos estudiantes de alquiler y en la vivienda se ha producido una a filtración en el pasillo, filtración que proviene de la ducha del cuarto de baño debido a la pérdida de material de fraguado del alicatado del mismo, según consta en la respuesta del perito de la compañia aseguradora. Como es debido a mal uso, la compañía no se hace cargo y los estudiantes dicen que no es culpa suya?????

    El pasillo además esta pintado de color y es imposible igualarlo. Además los estudiantes no me han dicho nada y lo he descubierto al ir al domicilio por otra casusa. LLevan dos años en el piso y en su contrato pone que la fianza queda afectada al resarcimiento de daños y perjuicio de cualquier especie que hubiera podido ser referidos al arrendador por el arrendatario. Tambien pone que el mobiliario son responsabilidad del arrendatario teniendo que reponerlos o satisfacer su nueva compra en efectivo, y asi y todo he tenido que llevarles un frigorifico nuevo, comprar otro microhondas y parece ser que la mesa del comedor está quemada.

    Ahora se van , ¿qué parte de fianza debo devolverles? y ¿cómo valorar los daños? Es necesario conseguir factura de todo lo ya comprado? y como hacer factura de daños que me han de realizar pintores , y albañiles hasta que los mismos no realicen las obras que serán seguramente un mes después de que ellos hayan abandonado el piso por tema de tiempo de albañiles.

    Os agradecería una respuesta para actuar contra estos inquilinos que creen que debo yo abonar todos los desperfectos, sólo porque pagan un alquiler, a pesar del contrato.

    Gracias

  13. CARMEN dice:

    debería existir una base de datos de morosos de alquiler, porque el moroso se pasa la vida viviendo gratis a costa de los demás, y por si fuera poco deja la vivienda destrozada.

  14. daniel dice:

    Hola,

    Soy propietario de un piso que es mi residencia habitual. Por cuestiones de trabajo me marcho al extranjero y deseo alquilarlo. Lo quiero alquilar de manera ocasional para reservarme el derecho de volver a ocupar la vivienda a mi vuelta y, ademas, para prevenir la pesadilla de tener un mal inquilino que no se quiera marchar: No imagino el tormento que sería tener al inquilino erróneo durante cinco años.

    Cómo debo especificar el arrendamiento ocasional en el contrato?

    Además: Qué tipo de seguro debo establecer para garantizar el pago?

    Gracias

  15. ivan dice:

    Hola,

    Quiero alquilar mi piso por primera vez y no lo quiero hacer a traves de inmobiliaria y quisiera saber cómo tengo que hacerlo. con un contrato de esos que se compran en el estanco es suficiente, o hay que certificarlo en algún abogado o en algún sitio, y si quiero modificarlo lo puedo hacer, no tengo ni idea y agradecería que alguien me indicara.

    Gracias.

  16. Pablo dice:

    Hola:

    Iván, creo que lo mejor que puedes hacer es que te oriente un profesional (Inmobiliaria o Abogado), a veces el querer ahorrar algo puede salir muy caro, creo que andas bastante despistado y no deberías jugartela.

    Un Saludo.

  17. César dice:

    Buenos días,

    Resulta que por motivos laborales he de moverme a otra ciudad. El contrato de mi piso es de 5 años y en diciembre finaliza el 2º. Hay forma de formalizar una nueva duración del contrato? Si abandono el piso en diciembre sin poder llegar a ningún acuerdo, a qué tipo de acciones legales me enfrentaría?

    Muchas gracias de antemano

  18. maria luisa dice:

    Tengo un contrato de arrendamiento de alojamiento turístico, un contrato por meses, pero el arrendatario me dice que no puedo declararlo hacienda por que no se considera vivienda habitual, me gustaría saber si podre presentarlo en la declaración del año que viene o no.

    me gustaria saber que derechos tengo, gracias

  19. Pedro dice:

    Buenos días,

    Hace una semana hemos sufrido el robo dentro del piso donde estamos de alquiler. Nos han robado la TV, ordenadores, etc… Hemos puesto ya la preceptiva denuncia y hemos hablado con el propietario del piso para ver si su seguro nos cubre el robo. La respuesta es no, debido a que ellos solo tienen seguro para el continente y no para el contenido. Querría saber qué responsabilidad tienen ellos en cuanto a un robo producido en su piso estando nosotros de alquiler y qué podemos hacer para al menos mitigar la pérdida de la TV, ordenadores, etc…

    Nos entraron con la llave de la casa por lo que sospechamos de los anteriores inquilinos, los cuales por lo que tienen problemas de impagados con los propietarios del piso en el que vivimos ahora.

    Sin más, estaría muy agradecido que me respondieran. Un saludo

    Muchas gracias.

  20. Silvana dice:

    Buenas tardes,

    Tengo un contrato de alquiler de temporada, renovable mes a mes, en diciembre de éste año, se cumplirán 3 años que llevo en el piso. Quisiera saber si en algún momento me puedo acoger a los 5 años ?, y qué derechos tengo en caso de que el arredandador no me lo renueve más ?
    Mis recibos los pago mes a mes a una inmobiliaria, que se ha declarado en suspensión de pagos, mi pregunta es, en qué situación quedo yo ?
    Agradería muchisimo vuestra información.

  21. saray dice:

    voy a alquilar un piso y mis preguntas son. yo necesito estar cinco años pero el contrato es de 36 meses me dicen que cuenta igual pero es mas seguro que sea de once meses? necesito una estabilidad y por otro lado estoy obligadda a pagar yo el seguro?

  22. inma dice:

    Hace tres años que me están alquilando el piso con contratos de temporada de 1 año. Los dos años anteriores me subieron un 5% el alquiler, porque lo que hacían era modificar la cláusula del precio. El año pasado ya no queríamos firmar porque nos habían prometido que por fin nos harían un contrato de 5 años, pero no hubo manera y tuvimos que firmar o nos quedábamos sin piso. Este mes de agosto nos vuelve a vencer el contrato de 1 año, ¿qué puedo hacer si me dicen de subirme un 5% otra vez, tal y como está el IPC de bajo? ¿Puedo negarme a firmar sin que me echen del piso? ¿Es ilegal hacer 3 contratos de temporada de un año seguidos cuando el dueño y la agencia saben perfectamente que es mi residencia habitual?

  23. Carlos Muag dice:

    Tengo un contrato temporal por un mes , sin sellar, llevo ya 14 pagando electricidad, gas, agua hasta un mes de expensas, ahora la dueña me pide el dpto que se lo entregue en una semana, que derechos tengo, ya le he pagado mas de 20.000 cumpliendo todo en mi buena fe.
    Gracias,
    Muag

  24. maria dice:

    Hola , tenemos una casa y la queremos alquilar por 11 meses o con opcion a compra , por que nosotros nos hemos trasladado a otra tambien en regimen de alquiler con opcion a compra, pero el acuerdo que tenemos con la propietaria de la casa es que debemos escriturar dentro de 3 años por lo cual la necesidad de vender nuestra casa de propiedad antes , nos da un poco de miedo el tema, pues si yo alquilo mi casa por 11 meses temporal mientras sale un posible comprador o si aqluilo con opcion a compra , no se si legalmente me podrian obligar a renovarles por 5 años. Nosotros aunque estamos como ya os he comentado antes, de alquiler , seguimos empadronados en la otra casa, espero que me podais ayudar, muchas gracias…

  25. Omar dice:

    Hola

    Soy dueño de un terreno y quisiera poner en alquiler tan solo una parte de el; ya tengo una persona interesada en dicha parte,la cual me consta es responsable y de toda mi confianza pero no se como hacer un contrato de arrendamiento de esta clase y además necesito cierta accesoria en el tema y con respecto a las clausulas del contrato ; agradecería muchísimo una respuesta a mis interrogantes .

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