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¿Qué derechos tengo cuando el casero quiere vender el piso que alquilo?

agosto 29, 2007 • Preguntas y respuestas sobre alquiler

Mirian Chumbes Allauja hace la siguiente pregunta:

“En la casa que estoy arrendando hace 4 años el que me arrendó la casa es uno de los propietarios porque son 3 ellos lo cual mi pregunta es ellos desean vender la casa y lo cual yo deseo comprarla pero lo que pasa el precio que me dan es muy alta y no puedo conprarla qué puedo hacer si ahora me están diciendo que me retire en la cual yo hice unos arreglos pero ellos no asumen eso porque dicen que el contrato que me hizo uno de los hermanos es ilegal qué puedo hacer”

Respuesta
Hay dos puntos principales:

1.- Derecho de adquisición preferente
Tú, como inquilina tienes derecho a hacer la primera oferta de compra de la vivienda cuando el casero decida ponerla a la venta y esto está regulado en el artículo 25 de la LAU de 1994. Por lo que me dices, el casero ya te lo ha comunicado pero tú no puedes comprar la vivienda porque su precio es excesivo, en este caso, el casero tiene ahora libertad para ofertar la vivienda de forma pública.

2.- Enajenación de la vivienda arrendada
El casero no puede exigirte que abandones la vivienda porque va a venderla si tú estás cumpliendo tus obligaciones como inquilino y el contrato de alquiler está activo. El casero y el nuevo dueño de la vivienda deberán sujetarse a lo que estipula la LAU de 1994 en su artículo 14 sobre lo que pasa cuando se vende una vivienda alquilada.

“Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.”

Sobre lo de la ilegalidad del contrato, eso se tendría que ver porque si tú estás cumpliendo con tus obligaciones como inquilino no hay ilegalidad en el contrato. Por lo que me dices, llevas cuatro años alquilado, entonces estimo que el casero debería esperar a que cumplieses los cinco años de alquiler para decidir no renovarte más el alquiler si lo que desea es tener el piso libre de inquilinos para poder venderlo.

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37 Responses to ¿Qué derechos tengo cuando el casero quiere vender el piso que alquilo?

  1. Gustavo dice:

    Tengo un contrato de alquiler de un estudio por un año. Llevo allí desde enero y por cuestiones personales quiero irme del piso antes de tiempo. Ademas en el contrato dice que no puedo pagar el último mes con la fianza. ¿Aun asi puedo irme antes del contrato y pagar el último mes con la fianza?

    Muchas gracias y un saludo.

  2. cristina guillen cama dice:

    he rescindido el contrato de alquiler que tenía, me han devuelto el dinero de la garantía complementaria, pero todavía me deben la fianza depositada. mi pregunta es cuando tienen que devolvérmela? y si puedo reclamarla? ya ha pasado un mes desde que firmé la renuncia y dejé el piso.

  3. Jose dice:

    fui a una agencia para alquilar un piso que me interesaba y me hicieron pagar una fianza correspondiente a una mensualidad para reservarlo pues no podia firmar por estar ocupado.Ahora no me interesa y quisiera saber si estan obligados a devolverme este dinero al no haber firmado el contrato.

  4. Amparo dice:

    Gustavo,

    No es legal pagar el último mes con la fianza porque ese dinero se devuelve cuando se deja el piso y se comprueba que está en perfectas condiciones. Aunque muchos inquilinos hacen eso, dejan de pagar el último mes para que el casero se lo cobre de la fianza.

    No obstante, tu estás abandonando el piso antes de la finalización del contrato y antes de cinco años y en estos casos la jurisprudencia considera que, si el inquilino abandona el piso antes de la finalización del contrato, debe indemnizar al casero con el importe de las rentas de los meses que quedan para que el contrato termine o hasta el momento en el que el inmueble sea alquilado de nuevo por el arrendador.

  5. Amparo dice:

    Cristina,

    Con respecto a la devolución de la fianza la ley dice que “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.” O sea que si ha pasado ya un mes puedes pedirle al casero la devolución e informarle que le vas a cobrar los intereses legales si se retrasa.

  6. Amparo dice:

    José,

    Todo depende de los que dijera el papel que firmaste cuando hiciste la reserva del piso. ¿Renunciaste a lo que pagaste si no llegabas a ocupar el piso?

  7. Mº Dolores Lorente dice:

    tengo un local en alquiler en el cual estoy trabajando pues es una tienda la ayuntamiento no sabemos todavia en que plazo quiere hacer una expropiacion de este edificio que derechos tengo yo en este momento esoy en mi sengundo contrato de cinco años y del cual todavia me quedan tres. un saludo

  8. SILVIA dice:

    OLA necesitaba hacerles una consulta en ENERO del 2006 alquile un piso 2 meses antes q se terminra el contrato la dueña me lo pidio ya que lo necesitaba vender, se lo deje 1 mes antes ella me paso a otro piso de su propiedad mas chico ; pero estaba muy bien . ahora falatando 1 mes para terminar el cotrato la misma historia lo quiere vender q derecho tengo ya q hace dos años q le alquilo a la misma propietaria muchas gracias

  9. gallo dice:

    tengo un contrato de alquiler con opcion de compra que vence este noviembre el propietario quiere escriturar pero la casa presenta desperfectos de construccion etc tec . ya que se trata de una cabaña grande de madera y no tiene garantía ninguna segun el propietario….

    qué puedo hacer y cuáles son mis derechos – el contrato se termina en noviembre.

    gracias

  10. martina dice:

    hola,

    Gracias por este espacio mi caso es el siguiente estoy en un piso de aquiler hace 10 años y la propietaria me a hecho otro contrato de 3 y me ha dicho que no piensa renovarme más tiempo tengo derecho a una indenización e irme sin más

    gracias

  11. francisco de asis dice:

    vivo de alquiler hace mas de cinco años y pago religiosamente en una cuenta bancaria a nombre del propietario en un piso sin contrato de alquiler y ahora este quiere vender el piso yo no puedo comprarlo y quisiera saber de cuánto tiempo dispongo para abandonar el piso.

  12. Amparo dice:

    Francisco,

    Como explico en mi post de arriba, tú no tienes por qué abandonar la vivienda si el casero quiere venderla, la LAU de 1994 establece unos pasos a seguir cuando el propietario vende la vivienda alquilada que explico en el post de arriba. Te recomiendo que te leas con atención mi post y me preguntes cualquier duda adicional que puedas tener.

  13. Fran dice:

    Buenas!!

    Llevo 4 años en un local alquilado y me ha salido la oportunidad de comprar uno y comuniqué a mi casera que me voy con dos meses de antelación, me falta un año y medio para completar el tiempo de contrato y ella me pide que le pague el año y medio, en el contrato no dice nada ni a favor ni en contra sobre la rescisión anticipada, es decir, en el contrato no se me penaliza por dejar el piso antes de finalizar, pero si dice que me puede pedir un 11% por dejar de pagar, yo siempre he pagado religiosamente inclusive los gastos de comunidad e IVI que hemos pactado, simplemente me ha aparecido una buena oportunidad para comprar ya que ella no me vende el suyo.

    Puede demandarme? Puede exigirme que le pague ese 11%.

    Un Saludo

  14. Amparo dice:

    Fran,

    Lo siento, pero no soy especialista en alquiler de locales comerciales, deberías consultar con un abogado sobre el tema.

  15. Carlota dice:

    Soy inquilina desde hace 10 años, mi pregunta es: si tengo yo que pagar la revision del gas ( que se hace cada 4 ó 5 años) y los arreglos del edificio como: limpiar el tejado, arreglar la puerta del portal etc. El edificio es del mismo dueño, somos 4 inquilinos y esos arreglos nos dice que tenemos que pagarlo entre los 4. ¿Es correcto?, ¿tenemos que pagarlo nosotros?.
    Muchas gracias

  16. Amparo dice:

    Carlota,

    Todo depende de cómo son vuestros contratos de arrendamiento. En el contrato de alquiler se puede estipular que el inquilino debe pagar los gastos de la comunidad, aunque se refiere a las cuotas de mantenimiento del edificio, no a gastos adicionales de reforma.

  17. Javier dice:

    Soy inquilino desde hace 5 años con un contrato de alquiler con opción a compra . Ahora el propietario no quiere vender , y yo he invertido mucho dinero y he hecho frente a pagos extraordinarios de la vivienda como el seguro de la misma , etc …. ahora él me quiere hacer un desahucio , qué posibilidades tengo .

  18. Amparo dice:

    Javier,

    Lo mejor es que consultes con un abogado lo que debes hacer porque no puedo aconsejarte sin conocer todos los detalles del caso y parece que es complicado por la opción a compra de la vivienda.

  19. Marta dice:

    Vi una casa por medio de una inmobiliaria, me gustó y pagué un mes de fianza y un mes a la inmobiliaria. Pasados unos días me llama el dueño para darme la llave y le pago otro mes más. Me dice que preparara el contrato. Cuál seria mi sorpresa cuando ya mudados me dice que no quiere hacer contrato solo de palabra y que no quiere pago por el banco y además sin recibo. además que no ponga mi direccción en ningún papel oficial. qué hago por favor…????????????

  20. JOSE dice:

    Tengo 8 años viviendo en una casa y están vendiendo, yo era el que le daba mantenimiento y hacía todos los pagos de ella. Quisiera saber ahora que la venden a qué tengo derecho, si ahora que la venden dice que me quiere cobrar la renta así nada más y que sólo me dan tres meses para desocupar, pero tengo que darle la mitad usted

  21. Leonor dice:

    Mi madre renta una casa desde q yo tenia 6 años de edad, ya tengo 25 años y la quieren sacar de la casa, le subieron la renta el doble de lo q se le cobraban, y le quieren hacer un contrato de adquiler de cada tres meses, no se si es legal eso, mi pregunta es ¿tiene ella algun derecho sobre la casa por tener tantos años viviendo ahí?

    Quiero saber q tanta posibilidad tiene ella de q se quede con la casa, de hecho ella la ha arreglado siempre, le hizo un cuarto porq el otro q tenía con un aire se calló, la pinta, le puso vidrios porq cuando llegamos ni eso tenía, ya no sirve la tubería de esa casa y a cada rato hay fuga dentro de la casa y ella la tiene q arreglar, en pocas palabras ellos han descuidado la vivienda desde antes de q nosotros viviéramos ahí.

  22. Amparo dice:

    Jose,

    Por lo que me dices tu contrato ya ha agotado los cinco primeros años y los tres de prórroga, así que el casero está en su derecho a no renovarte el contrato. No obstante, si pone a la venta la vivienda antes de que tú la abandones debe ofrecerte a ti la primera oportunidad para comprarla. Además, el casero no puede pedirte que abandones la vivienda antes de que termine el contrato de alquiler, debe esperar a que este expire para poner la casa a la venta, si la vende antes de que la hayas desocupado el nuevo dueño te heredará como inquilino hasta que transcurra el plazo del contrato.

  23. Amparo dice:

    Leonor,

    ¿El contrato se hizo en 1989? Si es así y he hecho bien las cuentas, tu contrato no es de renta antigua (son de renta antigua los celebrados antes del 9 de mayo de 1985) y, por lo tanto, se rige por lo establecido en la LAU de 1994.

    De acuerdo a esta ley, el arrendador puede subir la renta la cantidad que estime oportuna tras los primeros cinco años de arrendamiento. Respecto a lo de hacer un contrato cada tres meses, el casero puede estipular el periodo de tiempo que crea conveniente, no obstante, cuando se agoten esos tres meses de contrato tú y tu madre, como inquilinas tenéis derecho a prórrogas anuales obligatorias de dicho contrato hasta sumar cinco años y, posteriormente, el contrato se puede prorrogar durante tres años más.

  24. Leonor dice:

    Ya me surgio una nueva duda, mil gracias por la respuesta a mi anterior pregunta, podrian decirme porfavor si debemos consultar un abogado? lo q pasa es q la persona q nos renta casa, desd hace 19 años ya no se encuentra bien de salud, y la sobrina de él nos ha pedido q nos salgamos ya, dice q nos da un mes, es posible q nos saq al mes?lo q pasa es q aquí en durango es muy dificil conseguir casa de renta tan rápido y ya tenemos muchos años ahí, aparte q ella falcifico la firma de mi madre en un contrato diferente al q firmó mi mama y q quiere hacer de cuenta q es ese por la firma falcificada, pero ya comprobamos q no es la de mi madre, a la señora aún no le decimos nada sobre la firma, q debemos hacer porfavor asesóreme.

  25. Raúl dice:

    Gracias de antemano por su excelente pagina de consultas.

    Mi duda es la siguiente: Es posible realizar un contrato de arrendamiento, en Madrid y a la vez ponerlo a la venta? me explico, lo que se desea es ponerlo a la venta y a la vez que esté alquilado, pero que una vez vendido el inquilino deje la vivienda libre, creo que es posible alquilar la vivienda por meses como si fuera vacacional e ir renovándolo mes a mes, y en el momento de que se consuma la venta el inquilino no tendría derechos sobre ella, es posible? Cuál sería la actuación más adecuada para este propósito?

  26. diana dice:

    llevo alquilando el piso 7 años y sin contrato cada vez que la dueña pedimos contrato nos deniega en hacerlo y por todo el colmo nos quiere ahora subir bastante el precio de alquiler. cada vez que hago declaración de la renta me devuelve sólo unos 100 euros, qué puedo hecer si no me quiere hacer el contrato?

    estoy casada y tengo una niña de 7 años y mi marido no trabaja yo gano solamente unos 1000 euros. tengo muchos créditos que estoy pagando y nos queda solamente 200 euros para los tres para todo el mes, estoy desesperada que debería hacer en este caso “denunciar o no” y qué ganaría yo en este caso?

    gracias

  27. Amparo dice:

    Diana,

    Aunque no tengas contrato de alquiler puedes desgravar los gastos del pago de la renta en tu declaración. Respecto a la subida del alquiler, a partir del quinto año de alquiler, el casero no tiene que ajustarse a la subida del IPC para hacer la subida anual del alquiler.

  28. Jose M Loza dice:

    Nos encontramos con la desagradable sorpresa de que, después de llevar un año en una vivienda de alquiler, y habiéndose pactado que sería dicha vivienda por más de un año, los arrendadores nos conminan a abandonar la vivienda porque a pesar de poner un año, entendiendo que automáticamente es prorrogable como así nos dijeron ellos mismos. Hay una cláusula que nos desorienta, de temporada. un año pero de temporada.

    Con lo cual nos conminan a abandonar la vivienda.

    Se da la circustancia, que en el contrato, se especifica que el inmueble que alquilamos es un chalet, sito en tal y cual numero especificando incluso el nombre del mismo, de dicho chalet la realidad es que disfrutamos solo de una parte del mismo, dándose la situacion que a los pocos meses de llevar viviendo en él los dueños se mudaron a la planta de arriba, alegando problemas de trabajo en su anterior domicilio.

    Al ser una única toma de agua y luz para las dos partes de la vivienda, las mediciones de los gastos de agua y luz nos las pasan a voleo, sin poder reclamar si es nuestro el gasto o es de ellos.

    Mi pregunta es, podría pedir judicialmente que mientras este en vigor dicho contrato salgan de la propiedad que yo tengo alquilada según contrato, o tienen ellos algun derecho sobre esto, dado que no hay nada especificado en el contrato?

    muchas gracias

  29. noelia dice:

    Ante todo gracias por esta página
    Tengo unas dudas: Pueden vender la casa en la cual estoy alquilada y tengo un contrato por 2 años? ya llevo 5 y acabo de renovarlo. Tienen obligación de ofrecermelo a mi 1º? y si me piden un precio excesivo y luego lo venden mas barato, puedo yo comprarlo por ese precio?? Me pueden echar de la casa si dicen que es para su hijo?? Muchas gracias

  30. daniel dice:

    tengo 3años en mi local y no me an subido la renta, y el arrendador ya me quiere subir a casi el doble, mi duda es cuanto se debe subir la renta por año

  31. leticia rodriguez dice:

    por favor diganme que hago?me pidieron la casa donde estoy viviendo tengo 18 años habitandola mi gran problema es que me quede sin trabajo y me eh atrazado con 3 meses de renta he depositado pero solo parte de la renta el dueño me mando un abogado pero solo me da 15 dias de plazo para salirme y si no lo hago dice que me atenga a las consecuencias.por favor respondame pronto ¿que hago?

  32. ISABEL dice:

    ola jo tengo un contrato de alquiler de un año prorrogable a 5 años.mi problema es que el propietario tiene un conprador seguro me la ofrecio primero a mi pero pide muxo y no me lo puedo permitir .que derechos tengo si quiere que me valla de la casa gracias

  33. Yazmin dice:

    Estoy arrendando hace 7 meses tengo un contrato de 1año y la dueña me avisa que la vende y me tengo que ir .que puedo hacer?

  34. luis dice:

    Llevo cuarenta años de alquiler ahora me quieren vender el piso y yo no puedo pagarlo tengo 72 años que puedo hacer

    Llevo cuarenta años de alquiler y ahora me quieren vender él piso y yo no puedo pagarlo que tengo que hacer tengo 72 años

  35. Luis Eduardo dice:

    Hola, tengo un problemita.
    Yo rente una casa a una persona encarga de realizar dicha acción porque la propietaria no estaba en la ciudad, nunca la.conocí en persona y por lo tanto no firme contrato, llevo aprox. 6 meses
    o más viviendo aqui. Ahora me dice la vecina que ya pidieron desalojar la casa porque ya fue vendida y yo no tengo a donde ir tan rápido, ¿Qué puedo hacer? ¿Hay algo a lo que me pueda amparar para tener tiempo de buscar otra casa?

  36. Diana Garcia dice:

    Vivo en alquiler con mi mujer en un piso desde hace 10 años la dueña me hace firmar cada año un folio donde especifica el tiempo que me alquila que casi siempre es un año y asi hemos llegado hasta dicha fecha, mi pregunta viene ahora pues en diciembre me dice que se viene vivir al piso y que me tengo que marchar, el problema es que no he podido encontrar otra vivienda con las condiciones economicas iguales o parecidas a las que tengo ahora me ha dado 3 meses suscribiendolos en un folio el cual firme para irme si llegado el tiempo no he conseguido nada que puedo hacer?

  37. Jesus dice:

    Vivo desde agosto del 2015 en un piso alquilado, la casera lo ha vendido y me ha enviado un burofax diciendo que en el plazo de un mes debo abandonar el inmueble. Que derechos tengo y de que tiempo dispongo para abandonar el piso

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