¿Puede el casero cancelar el contrato del piso en alquiler cuando quiera?
Amparo hace la siguiente pregunta:
“Buenos días,
Os expongo mi situación y mis dudas, para ver si me podéis dar respuestas:
Situación:
Firmé un contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de 2 años. En septiembre de 2007 vence el contrato y el propietario me ha escrito un mail en el que:
1. Comunica que su hija no tiene intención de volver a Barcelona, con lo cual no necesita el piso.
2. Tiene intención de renovarme el contrato por un plazo de 2 años. No superior a 2 años porque contemplanla posibilidad de volver a Bcn y no quieren estar “bloqueados”.
3. Me actualiza la renta un 20% sobre el precio de la renta del año 2006 (en la que aumentó el IPC respecto la renta del 2005- inicio de contrato).
Una de las estipulaciones del contrato es la siguiente:
** El arrendatario destinará el piso objeto de este contrato, única y exclusivamente para vivienda temporal, mientras resida en Barcelona, con exclusión de todo uso mercantil o industrial, y no podrá por consiguiente traspasarlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni tener en el pupilos alojados ni huéspedes, sin permiso escrito de los propietarios. Dándole en todo momento el uso y destino adecuado.
Queda prohibido y constituyen causa de resolución del contrato, además de las anteriormente citadas, el desarrollar en la vivienda actividades que resulten molestas, inmorales, peligrosas, incómodas, ilícitas o insalubres o contrarias a los Estatutos de la Comunidad.***
Después de leer la LAU entendí que, pasado el primer año, un contrato de alquiler se renueva automáticamente hasta 5 años. Aplicando un aumento de la renta del alquiler, del IPC anualmente.
Dudas:
1. Es correcto que tengo derecho a vivir durante 5 años en el piso aunque el contrato sea “temporal”? El aumento que puede hacerme el propietario es solo el del IPC?
2. Tiene el propietario derecho a rescindir el contrato por compartir el piso con 2 personas que él no conoce? Es esto subarrendar, alojar pupilos o huéspedes?”
Respuesta
A tu primera pregunta, es correcto, puedes vivir en el piso durante un mínimo de cinco años si cumples todas tus obligaciones como inquilina. Sólo hay una excepción, la LAU de 1994 establece que el casero puede impedir la prórroga obligatoria del contrato de alquiler sólo si necesita el piso para vivir él mismo (su hija no sirve) y esto debe estar incluido en el contrato como una cláusula especial (¿Lo tienes en el contrato?). Esto es lo que dice la LAU exáctamente en su artículo 9.3:
“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.”
Con respecto al aumento del alquiler, tienes razón, sólo te puede subir el alquiler de acuerdo a la oscilación del IPC y esto también está establecido en la LAU de 1994:
“Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.”
Te recomiendo que uses la calculadora del INE que puedes consultar aquí para ver qué subida te corresponde.
Con respecto a tu segunda pregunta, entiendo que si vives con otras personas de forma habitual y ellas pagan parte del alquiler y no tienes el permiso del casero para hacerlo, él puede apuntar esto como motivo para cancelar el contrato de alquiler. Una de las razones que apunta la LAU de 1994 para cancelar el contrato de alquiler es el subarriendo sin consentimiento del arrendador:
“Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
…
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
…
c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
…”
Wednesday, 4 July 2007 a las 6:37 pm
Cuando se finaliza un contrato de alquiler de vivienda ¿hay algún documento oficial de rescisión? ¿dónde se compra?
Wednesday, 4 July 2007 a las 6:38 pm
Hola,
Mi pregunta está relacionada con las ventajas fiscales que quiere aprobar el gobierno, respecto a eliminar el pago de impuestos a caseros que tengan inquilinos menores de 35 años, Ya está aprobada?
Wednesday, 4 July 2007 a las 6:38 pm
¿Se puede resolver el contrato de arrendamiento antes de la finalización del mismo?, es decir si has firmado por un año prorrogable y pasados 1 año y 9 meses decides cambiar de piso sin que ello te suponga una penalización ¿puedes hacerlo?, o tienes que pagar los 3 meses que quedan hasta que termine la segunda anualidad, ¿y si entregas las llaves al propietario y el mismo te firma que las ha recibido pero que no está conforme con la resolución del contrato?,
Gracias
Thursday, 5 July 2007 a las 7:11 pm
Juan,
No hay un documento oficial, pero puedes crearlo tu mismo indicando tu nombre y el del casero y que se cancela el alquiler del piso.
Thursday, 5 July 2007 a las 7:12 pm
Oscar,
Te recomiendo que te leas mi post: ¿Puedo desgravar el alquiler de una vivienda hecho a menores de 35 años? donde hablo de este tema.
Thursday, 5 July 2007 a las 7:17 pm
Javier,
En contratos de duración inferior a cinco años, la jurisprudencia considera que, si el inquilino abandona el piso antes de la finalización del contrato, debe indemnizar al casero con el importe de las rentas de los meses que quedan para que el contrato termine o hasta el momento en el que el inmueble sea alquilado de nuevo por el arrendador
Thursday, 12 July 2007 a las 8:47 pm
Hola,
Quisiera preguntarles si ustedes me puden aclarar un asunto.
El ayuntamiento de mi pueblo alquiló unas instalaciones ganaderas propiedad del ayuntamiento a un particular por un periodo de 10 años. El contrato cumpliría en el año 2012. La nueva corporación nacida de las últimas elecciones municipales quiere recuperar esas instalaciones. mi pregunta ¿se puede cancelar o rescindir ese contrato antes de su fin en 2012? ¿tendría el ayuntamiento que asumir gastos en caso de poder hacerlo?
Muchas gracias, y un saludo.
Monday, 20 August 2007 a las 7:06 pm
Hola soy propietario de un piso, lo tengo alquilado por 5 años y estan en el 4 año, es una familia conflictiva y depues de estar de juicio por no pagar ahora van al dia y paga religiosamente, pero yo quiero dar un plazo para que abandonen el piso pues mi intension es ir a vivir alli, la pregunta es que el contrato esta a nombre de la mujer ella no vive alli pues la echo el marido y vive el con otra mujer, quiero sabes a efectos legales que puedo hacer para tirarlos reglamentariamente, yo sé que el contrato esta a nombre de la mujer y ella no vive y quizas por ahi pueda tirarlo pero como debo de hacer.
Friday, 19 October 2007 a las 7:59 am
¿puede el casero exigirte en la fianza depositada los incrementos del IPC? ¿puede el casero subirte el alquiler de los 3 años pasados ahora de golpe y segun el indice específico de los alquileres?
felicidades por vuestra web, es un buen punto de asesoramiento para todos.
Friday, 19 October 2007 a las 8:59 pm
Jordi,
La fianza no se puede subir durante los primeros cinco años tal como expone la LAU de 1994 en el artículo 36.2:”Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.”
Tampoco puede subirte el alquiler con caracter retroactivo de tres años, la subida se tiene que hacer de forma anual durante los primeros cinco años de acuerdo al Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
Thursday, 25 October 2007 a las 1:59 am
Hola!
Mis dudas están relacionadas con el cese de contrato; ¿si el propietario quiere finalizar el contrato antes de cumplir el plazo está en su derecho? ¿Tiene que avisar con un tiempo fijo de antelación? ¿y si, por ejemplo, el contrato es de un año, al finalizar este plazo está obligado a renovarlo?
Muchas gracias
Saturday, 27 October 2007 a las 5:22 pm
Tengo un piso alquilado. El inquilino se va a finales de año, y yo quiero seguir alquilándolo, pero quiero saber si tengo derecho de poder enseñárselo a otros posibles intreresados, mientras el actual inquilino sigue alli, para asi poder dar el servicio en cuanto el actual se vaya
Thursday, 29 November 2007 a las 11:52 am
Me gustaría sabrer si tengo algun derecho sobre mi piso.Tengo mi piso alquilado y necesito el piso para vivir, los inquilinos no se van el contrato es de 5 años han pasado 2. Tengo una cláusula que dice ;”esta clausula no procedera en caso de necesidad para la parte arrendadora de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para si,segun establece el art.9.3 de la L.A.U 29/1994″.
Dos abogados que he consultado me dicen que no puedo hacer nada que no está bien especificado y tienen que estar los 5 años “no tengo ningun derecho.
gracias
Thursday, 20 December 2007 a las 10:55 pm
Mi caso es algo peculiar y agradeceria informacion sobre lo que puedo hacer o no.
El caso es que el pasado dia 1 de diciembre me comunican via burofax que me finaliza el contrato de 5 años.
El dia 2 llamé a la gestoria para confirmar que seria asi,y me dicen que es una comunicacion de finalizacion pero no para que deje el piso, y que no hay problema en renovarme y hacer contrato nuevo. En ese momento les digo que me digan las condiciones nuevas del contrato, y quedan que se pondran en contacto conmigo a la semana siguiente. El caso es que no he recibido llamada alguna hasta ayer dia 19 y ahora resulta que las nuevas condiciones de contrato y subida de alquiler me estan haciendo valorar otras opciones y el problema lo tengo ahora porque solo tengo diez dias para buscarme algo. ¿Podria exigirles 30 dias desde la communicacion de las nuevas condiciones? ¿De cuanto tiempo dispongo ahora si rechazo el contrato nuevo? ¿Puedo denunciar a la gestoria por un motivo asi?
Necesito consejo.
Gracias
Tuesday, 29 January 2008 a las 10:50 pm
Mi casero, que posee varios pisos del edificio donde vivo, me ha notificado que necesita el piso para su hijo y que por lo tanto debo irme en el plazo de un año. Antes que a mí quiso desprenderse de otro inquilino que pagaba menos que yo pero este argumento que eran más las personas que ocupaban el piso que yo en el mío que somos dos un hijo que tengo minusválido y yo.
Los pisos son de proteción y renta antigua. ¿quién tiene derecho a quedarse, el inquilino que alega que son más habitando el piso o yo que tengo un hijo minusválido? ¿Cómo puedo saber los pisos que tiene mi casero para saber si tengo preferencia antes que algun otro inquilino de mi casero?
Tuesday, 29 January 2008 a las 11:10 pm
Mi casero me ha notificado que tengo que irme en el plazo de un año ya que necesita el piso para su hijo.
En dicho documento aduce que que otro inquilino suyo tiene preferencia para quedarse ante que yo ya que son mas las personas que lo habitan, a diferencia de mi caso que somos dos mi hijo que es minusvalido y yo. Los pisos son de renta antigua de protecion. ¿La antigüedad se tiene en cuenta? ¿Cómo puedo saber cuántos pisos tiene mi casero para de este modo saber si tengo más derecho a quedarme que otros inquilinos suyos
Saturday, 26 April 2008 a las 7:20 pm
Hola!
Mi duda está relacionada con el cese de contrato, en agosto de este año finalizan los cinco años, sin embargo quiero abandonar la vivienda antes ya que estoy buscando otro piso, he comunicado a mi casera esta situación a través de un burofax. Y no recibo contestación por su parte, existe algún problema?
Saturday, 10 May 2008 a las 5:37 pm
Soy propietaria de un piso alquilado hace un año y medio por un periodo de 5 años. Tengo una enfermedad grave y necesito vender el piso.
¿Hay alguna jusrisprudencia al respecto?
Muchas gracias
Wednesday, 21 May 2008 a las 3:45 pm
Tengo un contrato solidario junto con mi ex, vivíamos juntos pero me fui del piso, y él sigue viviendo ahí.Yo pagúe toda la fianza y acordamos delante de la inmobiliaria que él me daba el dinero de la fianza y a él le hacían un contrato nuevo para él, pero han pasado los meses y a mí no me ha dado nada.
Dentro de un mes finaliza el contrato y he avisado a la inmobiliaria la orden de no renovación pero me dicen que tenemos que estar de acuerdo los dos en la no renovación sino se renovará automaticamente, además él no ha pagado 2 meses de alquiler y dice la inmobiliaria que va a dar la orden de desahucio y me embargarán la nómina.
Yo quiero cancelar el contrato aunque pierda la fianza.
Quería saber si yo sola puedo dar la orden de no renovación sin que él este de acuerdo o si puedo cancelar el contrato yo sola.
Gracias
Saturday, 21 June 2008 a las 3:18 pm
me urge vender el piso y la inquilina dice que no se va hasta que encuentre otro piso, cuánto tiempo tiene de plazo para encontrar otra vivienda, encima en el contrato pone que tiene que pagar del día 1 al 5 y me paga apartir del dia 20, y me enteré de que su hermana está viviendo allí y no paga ningún alquiler y en mi contrato sólo se lo hice a la primera.
Friday, 18 July 2008 a las 5:21 pm
Hola, mis preguntas son:
En el alquiler de un local comercial, la fianza es la cantidad correspondiente a una mensualidad.
Y una vez pasado un año, el incremento de la mensualidad del alquiler en este caso, sería la renta del año anterior mas el IPC, o cada uno es libre de incrementarla a su parecer.