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Pregunta: Cómo se fija la subida del alquiler

junio 19, 2006 • Preguntas y respuestas sobre alquiler

David hace la siguiente pregunta:

“Hola, quería realizarles una consulta, si fuera posible. Soy arrendatario de un piso de alquiler desde hace 6 años (junio 2001). En un principio firmamos un contrato anual que se renovó hasta cumplir los 5 años. El año pasado, 2 meses antes de finalizar el contrato inicial, el casero me notificó su voluntad de no prorrogar, a no ser que firmáramos un nuevo contrato. Este nuevo contrato, que firmamos en junio de 2006, es también anual hasta un máximo de otros cinco años. La diferencia (a parte de la renta incial) es que se actualiza sin el IPC, por cantidades fijas establecidas para cada año (650, 750, 900, 1000 y 1100 ?). Es esto legal?, puede actualizar la renta de esa forma? o al ser un contrato nuevo debería regirse los primeros 5 años por el IPC como establece la ley? Muchas gracias de antemano por su ayuda. Un saludo”

Respuesta:
En relación a esta pregunta hay que tener en cuenta que el artículo 18.1 de la LAU 1994 establece: “Actualización de la renta. 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior. “.

Por otro lado, el artículo 6 de la misma Ley establece que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, entre las que está la relativa a la actualización de la renta.

A partir de lo anterior, puede entenderse que no es posible que, durante los primeros cinco años de vigencia de un contrato, se establezca otro sistema de actualización de la renta que no sea la actualización con el IPC en perjuicio del arrendatario, como parece que sucedería en este caso. Sin embargo, y dadas las especiales circunstancias que se explican en la consulta, también podría llegar a entenderse que, en realidad, en este caso se trata del mismo contrato, por lo que sería de aplicación el apartado 2 del artículo 18, que establece que a partir del sexto año de vigencia del contrato el sistema de actualización de la renta será el que hayan pactado las partes.

Por tanto, entiendo que la solución dependerá de los términos en que se haya redactado el nuevo contrato y si el anterior se resolvió o no, por lo que es imprescindible que un profesional pueda examinar la documentación.

Pascual – Abogado

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40 Responses to Pregunta: Cómo se fija la subida del alquiler

  1. David dice:

    Hola, muchas gracias por la respuesta.
    En realidad me equivoqué en el año de la firma del nuevo contrato, era junio de 2005, es decir que el contrato ya está firmado desde hace una año y ahora se haría la primera actualización. Solo una pregunta, como se rescinde un contrato? Nosotros lo que hicimos fue firmar un contrato totalmente nuevo, unos días antes de finalizar el anterior, con unas condiciones totalmente distintas: Nuevo aval bancario de mayor importe, después de cancelar el anterior, renta inicial mayor, nuevo importe de la fianza acorde con el nuevo precio (entregando al arrendador la diferencia con la fianza que disponía del contrato anterior), etc. Entiendo que con todo esto se consideraría un contrato nuevo y rescindido el anterior no?

    Un saludo y muchas gracias

    David

  2. paco mallorca dice:

    hola tego un problema, el propietario del piso que estoy en alquiler me quiere subir la subida de la renta anual, la verdad que no tengo ni idea lo que me puede subir, mi pregunta es la siguiente, que me subira si yo pago un alquiler de 395 euros con la comunidad incluida, la cual es de 50 euros. que me subira a raiz del piso en cuestion o de todo con la comunidad incluida, y que me subira mas o menos. gracias de antemano a quien me responda. gracias…

  3. paco mallorca dice:

    PARA EL ABOGADO DON PASCUAL, ME GUSTARIA SU RESPUESTA Y AYUDA DE LA PREGUNTA ARRIBA MENCIONADA, YA QUE NO SE COMO MIRARLO, GRACIAS

  4. ana dice:

    Hola, tengo una consulta porque estoy muy sorprendida con la subida del alquiler que voy a sufrir a partir del próximo mes, que se cumple un año de contrato. Me están subiendo un 6%: de 820€ a 870€ ya que me suben el IPC para vivienda en Barcelona. Esta cifra es correcta? Este será el procentaje promedio de incremento anual? Me asusta muchísimo. Lamentablemete es lo establecido en el contrato, pero es esto legal? Los sueldos suben pero nunca un 6%, me he quedado impresionada. Por favor necesito una respuesta. Es esto legal? Esta cifra (6%) de sep 05 – sep 06 es correcta?

  5. Mª Carmen dice:

    Hola a todos:

    Tengo un diliema. Entre otras dos chicas y yo tenemos alquilado un piso en Madrid desde Julio 2005. Nuestro arrendador nos dice a mes de Octubre que le tenemos que pagar la subida del IPC de este año, y que él estima que son unos 36€ más al mes. Nosotras pagamos 900€ al mes. ¿Es posible que nos haga este incremento? y si es así ¿Cómo prodría calcularlo?

    Muchas Gracias!

  6. Amparo dice:

    Mª Carmen,

    Para saber si la subida de alquiler que os hace el casero es legal debes aplicar la regla que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para subidas de alquiler durante los primeros cinco años. La ley dice que:

    “Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.”

  7. Ana dice:

    Estoy de alquiler y tengo un contrato que entro en vigor el 1 de enero del 2005 pagando 390 euros.

    Hasta la fecha el arrendador no me habia subido la renta pero quiere hacerlo ahora.

    Mis preguntas son:

    ¿Cuándo me tendria que subir la renta?

    ¿Cuánto es la subida que le corresponde?

    ¿Cómo puedo saber el tanto porciento que le corresponde subirme?

    Muchas gracias su tiempo.

    Un saludo

  8. Amparo dice:

    Ana,

    Durante los cinco primeros años de alquiler sólo se podrá subir el alquiler en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

    Para calcular estas subidas durante los cinco primeros años puedes usar la calculadora que ofrece el Instituto Nacional de Estadística para actualizar el alquiler. Pincha aquí para hacer tus cuentas.

    A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por la misma regla que se debe aplicar durante los primeros cinco años de alquiler.

  9. Carmen dice:

    Hola,

    El 1 de diciembre de este año me vence el contrato de alquiler que tenía por 5 años, será la segunda vez que lo renueve y quiero saber cuál es el importe máximo que puede subirme por el alquiler. Ahora mismo estoy pagando 706€

    Muchas Gracias

    Carmen

  10. MARTA dice:

    Hola,

    Estoy pagando un aquiler desde junio 2006.Quisiera saber qué subida es la que me corresponde pagar ahora que ya ha vencido el año, el propietario me comenta que es de un 3%….

    Yo no me aclaro a la hora de saber cual es el porcentaje de subida que se tiene que aplicar. Estoy pagando 750€. Muchas gracias!

  11. mayte dice:

    hola,
    soy estudiante y vivo en un piso compartido desde hace dos años. Hasta ahora, la casera, no nos ha subido el alquiler, pero nos ha comentado que para el año que viene quiere subirlo 20euros por persona. ¿Es eso legal?Si el alquiler compartido es de 280euros ¿a cuánto correspondería la subida?¿Habría que considerar el ipc del último año o también el del año anterior?
    ¿A efectos legales ,a la hora de reclamaciones ,sería válido un contrato entre particulares?
    Muchas gracias.

  12. patricia dice:

    Buenas;

    Tengo un contrato de alquiler desde al año 72, el arrendador me comunica la subida del IPC en Octubre de éste año y pretende cobrar dicha subida desde el mes de Enero, basándose en que no se publica hasta Marzo, ¿tiene derecho a cobrar la subida del IPC desde Enero, o sólo puede hacerlo desde un determinado mes?.

    Gracias

  13. maria dice:

    Hola y gracias ante todo.

    Verá, mi duda es sobre la subida porcentual de un piso en alquiler en Palma de Mallorca.

    El contrato despues de un año sera renovado este mes de Noviembre, ¿cuál seria el incremento exacto sobre los 500 euros actales de ahora?

    Muchísimas gracias.

  14. Pacopi dice:

    Hola,

    Tengo estoy alquilando un piso desde hace un año y en mi contrato no pone nada de la subida del IPC, el arrendador me ha llamado hace poco para decirme que le ingrese el porcentaje de la subida un 4.2 creo, ¿debo de pagarle la subida o no estoy obligado?

    Podéis solucionarme la duda por favor

    Muchas gracias

  15. Amparo dice:

    Hola Pacopi,

    Aunque en tu contrato no ponga nada de la subida de alquiler, la LAU de 1994 establece que el propietario puede subir el alquiler cada año de acuerdo a lo que marca el IPC. Las subidas de alquiler durante los primeros cinco años se deben ceñir a estas variaciones, a partir del sexto año la subida del alquiler será estipulada por lo que acuerden inquilino y casero.

    Te especifico aquí lo que dice la LAU de 1994 al respecto:

    “Artículo 18. Actualización de la renta.
    1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

    2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.”

    Para calcular lo que te debe subir en el alquiler que pagas el casero puedes utilizar la calculadora del INE aquí.

  16. Pacopi dice:

    Hola de nuevo

    Diversas opiniones entonces

    - Pues he estado comentando este tema con un abogado y me ha dicho que si no pone nada en el contrato no debo de pagar más de lo pactado, es decir que del IPC nada a no ser que se haga un nuevo contrato donde si venga escrito. Porque dice que si no lo pone en el contrato se entiende como renta fija y no hay que pagar más.

    - Después, aún con dudas me he ido a una gestoría y me han dicho lo mismo que Amparo pero. Segun lo veo yo la ley no lo pone muy claro ya que indica “podrá” y se supone que si no lo ha puesto en el contrato es que no ha querido y la manera de probar que me pide la subida del IPC sería un nuevo contrato ¿no?.
    por que si no se firma otro contrato se progrogaría el mismo donde no pone nada de la subida, o me equivoco

    ¿que pasaria si no le pagase la subida del IPC?

    ¿podría echarme o meterme en pleitos de alguna manera?

    Gracias por atenderme

    y contestado con brevedad por favor

  17. PACOPI dice:

    Hola de nuevo

    Una pregunta, me he dado cuenta que en el contrato pone que el I.B.I. corre de mi cuenta realmente o es algo que se ha sacado de la manga, quisiera saber si eso es legal

    ¿estaré obligado a pagarle ese impuesto?

    Contestar por favor

    Muchas gracias

  18. Amparo dice:

    Hola Pacopi,

    El propietario tiene derecho a pedirte que pagues el IBI, pero debe estar especificado en el contrato firmado por ambas partes, es algo que se contempla en la LAU de 1994 en su artículo 20.1: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”

    Respecto a la subida del alquiler, si no pagas cualquiera de las cantidades que debes abonar como inquilino, el casero tiene derecho a pedir la rescisión del contrato y demandarte si tú no quieres abandonar el piso. Así lo establece la LAU de 1994 en su artículo 27.2.A: “Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”

  19. Pacopi dice:

    Hola de nuevo

    Gracias Amparo por contestar

    Revisando un poco la LAU me he dado cuenta que dice: que para que sea valida la clausula de IBI no basta con poner que tiene que pagar el IBI, si no que debe de aparecer en el contrato la cantidad exacta, ¿se sobre entiende que si no lo a puesto no tengo por que pagarselo? ¿o no?
    Por que al no ser valida queda como nula ¿no?

    Gracias y contestad por favor

    muchas gracias

  20. Amparo dice:

    Pacopi,

    Yo entiendo que tienes que pagarlo si así se hace constar en el contrato. La cantidad que tienes que pagar por IBI no es una cantidad que establece el casero de forma libre, es la cantidad que establece el ayuntamiento de la ciudad donde se haya el piso alquilado, por lo tanto, entiendo que si no se estipula la cantidad tampoco pasa nada porque no es algo que deban establecer las partes de forma libre, sino que se debe ajustar a lo estipulado por la institución pública competente.

  21. Pacopi dice:

    Hola Amparo

    Pues no se pero la ley no dice eso exactamente y en este caso parece ser clara

    Cito lo que dice la LAU exactametne:

    1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

    Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

    Supongo que se deberia de determinar el importe del ultimo recibo del IBI que el tenga e indicar que seria mas la subida del que estipule el ayuntameinto

    Segun me han dicho se debe de indicar por que el algunas viviendas es muy caro este impuesto y si no lo indica es como ocultar un gasto que puede que no te interese o no puedas asumir o por el que no te interese alquilar la vivienda

    Segun la ley pone para su validez, entonces se supone que si no si indica no es valido no, por lo tanto nulo, aunque yo no soy abogado ni nada por el estilo, no se si ir a un abogado para comentarle este tema, ¿que me aconsejan?

    Es que tansolo e escuchado consejos de amigos que trabajaban en inmobiliarias y gestorias

    Espero su respuesta

    y Muchas Gracias

  22. Amparo dice:

    Pacopi,

    Te aconsejo que vayas a un abogado y le expliques tu situación con todos los detalles en la mano.

  23. Pacopi dice:

    Amparo

    Gracias por el consejo, bueno ya veré que hago por que no se por cuánto me costara el abogado ya que tengo algunas dudas por eso es que quería resolverlas por aqui, pero muchísimas gracias de todas formas, ah y si lográis resolver alguna de mis dudas no dudéis en escribirme

    Muchas gracias

  24. Amparo dice:

    Pacopi,

    Creo que he resuelto todas tus dudas cada vez que has consultado. Lee mis comentarios para ver las respuestas a tus dudas.

    Y también te lo repito aquí de nuevo:

    1.- El casero tiene derecho a subirte el alquiler cada año de acuerdo a la variación del IPC durante los primeros cinco años, a partir del sexto puede hacerte la subida que considere oportuna sin tener que ajustarse al IPC. No es necesario que se incluya en el contrato que se hará la subida del alquiler de esta forma porque es lo estipulado por ley.

    2.- El casero tiene derecho a cobrarte el IBI si así se estipula en el contrato de arrendamiento.

  25. Pacopi dice:

    Amparo,

    Disculpa si te ha molestado mi comentario pero no he dicho que no hayas contestado a mis comentarios, cosa que te agradezco mucho, pero sigo con dudas, es decir necesitaria saber de forma segura las respuestas a lo que te he preguntado, del primer punto estoy casi seguro de que tienes razón (aunque cuando fuy al abogado me dijo lo contrario) pero del segundo me dices que tiene derecho a cobrarme el IBI, pero segun la ley dice que la cláusula no es valida al no poner importe, no se yo hasta que punto deja de ser válido ese punto al no ponerlo

    Pero igualmente muchas gracias y disculpa las molestias

  26. Amparo dice:

    Pacopi,

    Gracias a ti por consultar este blog y espero que mis respuestas te hayan ayudado. En todo caso, si sigues teniendo dudas y quieres clarificarlo todo más, te aconsejo que acudas a un abogado con el contrato de alquiler en las manos.

  27. Pacopi dice:

    Buenas una preguntilla mas

    Alquien sabe como es un certificado de haberes o de que manera se redacta o si es lo mismo o tiene algo que ver con el certificado de retenciones

    muchas gracias y por favor respondan brevemente

  28. plata73 dice:

    Hola!

    Tengo una duda sobre la subida de alquiler. Firmé el contrato de alquiler por un año en abril de 2006. En abril de 2007, le pagué a la propietaria (porque pensaba que era así) la subida del IPC sobre el alquiler desde el mes de Enero. Ahora, leyendo este foro, tengo mis dudas. ¿Desde qué mes tenía que pagarle la subida? ¿Desde enero, como hice, o desde abril (al año del contrato)?

    Muchas gracias de antemano.

  29. plata73 dice:

    Ah!! Por cierto, ¿ se sabe ya la subida exacta para este año?

    Gracias.

  30. acl dice:

    Hola,

    Tengo un piso en alquiler desde hace 3 años, y la propietaria no me ha subido nunca el ipc, pero acabo de recibir una carta, en la que me dice que me va a hacer la subida correspondiente a estos 3 años, es decir, me va a subir el ipc de cada año que no me ha subido, ¿es esto legal o sólo puede subirme el ipc correspondiente a este año?

    Muchas gracias. Es urgente porque me quiero informar antes de hacer el primer pago.

  31. Amparo dice:

    Hola ACL,

    La casera no puede subirte el alquiler con caracter retroactivo, sólo puede hacerte la subida correspondiente a este año y de acuerdo al IPC.

  32. acl dice:

    Muchas gracias por contestarme, pero tengo una duda. Cuando me dices que no puede subirme con caracter retroactivo, la casera no me pide el pago de lo qeu hubiera tenido que pagar durante esos 3 años, sino subirme de golpe el ipc de 3 años, empezando a pagar desde este mes. ¿eso es legal? ¿puedo negarme? Perdona que insista pero quiero tenerlo claro antes de reclamar.

    Muchas gracias otra vez

  33. rosa dice:

    hola buenos dias,

    necesito ayuda urgentíiiisima, resulta que en Febrero cumplimos los 5 años en un piso d alquiler. Como le sucede a mucha gente, fuimos a pedirle los papeles para las ayudas y claro nos dijo que nos subía el alquiler xq ya habían pasado los 5 años. El caso es que me pide el 50% de lo que pago. Y encima fuera de plazo, puesto que la ley dice que me lo tenía q haber comunicado con un mes de antelacion a la finalizacion de mi contrato. Ayer 10 de marzo m da una hoja a lo que ella llama contrato con fecha uno de febrero donde ya indica la subida.

    Intentamos llegar a un acuerdo y le dijimos que se lo pagaremos cd ns den las ayudas , no se niega pero quiere los atrasos desde enero.

    ¿es legal la subida del 50%? ¿puedo hacer este nuevo contrato x dos años? xq si no el año que viene voy a tener el mismo problema, necesito dos años xq es cd me entregan la vivienda que me he comprado.

    Graciaaaaaaas

  34. susana dice:

    hola,

    he estado leyendo con mucha atencion todo lo que hablabais sobre la subida del ipc en la renta. A mi me cumple el contrato en abril, y la inmobiliaria nos ha dicho que vamos a tener la correspondiente subida del IPC en mayo.
    Leyendoos, no me queda claro, si esta subida debe hacerse aunque no venga estipulado en el contrato. En el nuestro no viene estipulado por lo que se entiende que la cantidad que nosotros pagamos, que son 600 €, debe ser fija.

    Entonces, es legal pagar esa subida si no viene estipulado en el contrato? la inmobiliaria nos ha puesto como excusa de que una de las nietas de los dueños del piso quería venir a vivir al mismo, y se ha tenido que alquilar otro, por no poder echarnos a nosotros.

    Gracias de antemano.

  35. susana dice:

    perdon, se me ha olvidado incluir que hacemos nuestro primer año en este piso en abril.

  36. honorio Taberna Vera dice:

    Un piso que llevo treinta años alquilado y despues de muchas vicisitudes hace quince se fijó en 25000 pts, su renta y verbalmente se convino en que se subiría el
    IPC correspodiente,yel 2007 se nego a pagarlo,¿qué puedo hacer¿

    Les saluda Atte.H.Taberna

  37. cora dice:

    Hola a todos .

    Es la primera vez que me dirijo a vosotros, pero me ha parecido una página interesante.

    Puede el dueño de mi vivienda subirme por encima del I.P.C?

    cuánto ha subido el I.P.C. este año ? sabiendo ustedes que mi actualización de contrato es en agosto

  38. lola dice:

    Soy propietaria y tengo un alquiler y le tengo que actualizar el contrato que ya le cumple, le cobro 180€ qué cantidad le tendria que cobrar que fuese legal y no le perjudicara (que no es esa mi intención).

    Gracias

  39. alfonso dice:

    Hola buenas tardes:

    Tengo una duda que puede ser útil para todos. Me subieron en precio del alquiler 100 euros más de lo que correspondía al IPC. He pagado los tres primeros recibos pero el cuarto me he negado aludiendo que no era justa esa subida. Ahora el dueño me dice que si ya he pagado varios recibos es como si hubiera aceptado el nuevo precio ¿es cierto eso?

    Un saludo

  40. David dice:

    Hola, buenas noches,

    Mi duda está en la subida de la renta. En los cinco primeros años cada año entiendo que se realiza la subida conforme al IPC. A partir del sexto, lo que las partes convengan… pero eso es una renovacion del contrato? Además, donde está en límite de la subida? o la puede realizar el arrendador como le plazca y si no hay acuerdo, directamente rescisión de contrato..

    Gracias

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