Actualidad del mercado del alquiler de viviendas

Recientemente el Tribunal Supremo ha dictado una interesante sentencia sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles aplicado en el año 2008 por el Ayuntamiento de León que obliga a este Consistorio a la devolución de las cantidades abonadas por dicho tributo solo aplicable en un principio a aquellos leoneses que presentaron reclamación. Sepamos el porqué:

1º. Los antecedentes.- A fines de 2007 el Ayuntamiento de León aprobó la modificación de la Ordenanza Fiscal reguladora del IBI para incrementar el tributo notablemente durante el año 2008. Su publicación tuvo lugar en el Boletín Oficial de la Provincia el 31 de diciembre de 2007, y su puesta a disposición del público en internet e impresión en papel los días 2 y 3 siguientes.

2º. La Sentencia.- Ante los recursos habidos sobre la cuestión el Tribunal Supremo en la Sentencia realiza dos análisis diferenciados.

En el ámbito administrativo y con principal salvaguarda de las garantías de los administrados, la Sentencia comprobó que el procedimiento utilizado por el Ayuntamiento para la aprobación de la modificación de la Ordenanza había observado el cauce formal exigible, concurriendo los preceptivos requisitos de su exposición en el Tablón de Anuncios de la Entidad y de publicación en el Boletín Oficial.

Seguidamente y ya en el campo tributario la Sentencia acude a la específica normativa del IBI para determinar si fue correctamente aplicada la modificación de la Ordenanza en el año 2008. Frente a las tesis sobre su retroactividad, el Tribunal Supremo consideró que la solución era de estricto corte fiscal, de modo que la clave está en el devengo del impuesto, momento en que se produce la obligación de su pago. De modo que, a tenor de la normativa, el devengo del IBI tiene lugar el día 1 de cada año natural, es en esta fecha cuando nace la obligación de pago. Lo que trasladado al concreto asunto tratado por la Sentencia, resulta que la aplicación de la modificación de la Ordenanza Fiscal no pudo tener lugar en 2008 ya que su entrada en vigor tuvo lugar en fecha posterior a 1 de enero dada su publicación.

Conclusión, la modificación de la Ordenanza fue válida, si bien la publicación en fecha posterior al momento del devengo del IBI 2008 hace que su aplicación no pueda tener lugar en este año impositivo, lo que supone que el Ayuntamiento deba devolver los ingresos del impuesto satisfechos en ese año con base en aquella disposición. Hubo una errónea aplicación de la norma.


Por Gabriel de Alvear Pardo.

Abogado y colaborador de CAFMadrid

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

A la hora de alquilar una finca urbana es habitual que los interesados en contratar hayan limitado el campo de la negociación, quedando muchas veces reducido a los temas económicos y duración del arriendo. No se repara sin embargo en otros puntos relacionados con la vigencia que tienen enorme importancia por sus consecuencias incluso económicas. Nos detendremos ahora en los siguientes recomendando su permanente recuerdo:

1º. Renta fijada por meses.- Hay plena libertad para pactar la cuantía de la renta y su modo de pago, motivo por el que pensando en una posible continuación del contrato finalizada su vigencia inicial, o prórrogas, normalmente será conveniente fijar la renta del alquiler por meses. Así, de tener lugar la tácita reconducción operará por meses. Lo relevante no es cómo se paga la renta, sino cómo se ha fijado el alquiler (ejemplo: 600 euros de renta cada mes implica que la tácita reconducción lo es por meses, no por años u otros periodos).

2º. Desistimiento.- A veces el arrendatario necesita abandonar la finca y resolver el contrato con anterioridad al término de su vigencia sin disponer del permiso del arrendador. Para evitar que éste formule las oportunas reclamaciones por esa resolución unilateral existe la posibilidad de que en el contrato se pacte la facultad de desistimiento por parte del arrendatario, pudiendo acordarse al efecto un plazo de preaviso.


Por Gabriel de Alvear Pardo.

Abogado y colaborador de CAFMadrid

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

El mobiliario representa una partida importante dentro del acondicionamiento de una vivienda, pero realmente no es necesario gastar en ello mucho dinero si nos apartamos del mobiliario en serie, salvo grandes cadenas de mobiliario económico por todos conocidas, y apostamos por interiores informales o, digamos, alternativos.

Podemos tener la seguridad de que nuestra casa será mucho más personal y, desde luego, mucho más económica. Veamos algunas posibilidades:

• Opta por el estilo vintage visitando mercadillos o almacenes de chamarilero. En ocasiones se encuentran verdaderas gangas en muebles en muy buen estado, pero de todas formas una capa de lija y otra de pintura pueden hacer milagros aún en piezas en las que en principio no te fijarías.

• En alguna ocasión he recomendado también como alternativa a las tiendas tradicionales, los sitios webs de trueque o subastas muy poco utilizados todavía en nuestro país aunque muy populares en otros países de Europa.

• Fabrica tú mismo alguna pieza. No hablamos de que tengas que hacerte carpintero, pero con un poco de maña y, otra vez, lija podemos convertir unos cuantos palets de madera en la base para unas colchonetas y fabricar una estupenda chaiselongue; o añadiendo unas grandes ruedas industriales a un tablero conseguir una base de cama original y económica.

• También puedes, como hacen los interioristas, encargar piezas a diferentes gremios: ¿quién dice que los muebles tengan que ser de madera? Una composición de chapas de hierro con una pestaña que permita atornillarlas a la pared, con diferentes medidas, pueden solucionarnos la decoración de la zona de la televisión.

En la misma línea, tres tableros de cierto grosor y biselados, montados en forma de “U” invertida y pintados con pintura en espray o a rodillo, pueden hacer el papel de consola muy dignamente.

• Otra opción es emplear para el equipamiento de habitaciones más “nobles” el reservado para zonas auxiliares. Por ejemplo, las estanterías en kit metálicas o de madera, de venta en cualquier gran almacén de bricolaje, si se colocan de una en una carecen de atractivo, pero la cosa cambia cuando forramos con ellas toda una pared, quizá pintada de un color intenso y hacemos con ellas una enorme librería.

• ¿Y si prescindimos de los muebles? En lugar de mesillas de noche, una balda de cartón yeso con un cristal encima; en vez de cabecero, papel pintado forrando la pared; cambiar las sillas del comedor por una balda corrida que funcione como banco en uno de sus lados …

Y no olvidemos, que el alma de cualquier ambiente son los complementos, la luz y nuestros objetos más preciados; son los que dotarán de personalidad y darán el acabado final a nuestra casa.

Doris Soro Torán
INTERIORISTA
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Se podría llegar a pedir más de 500.000 pisos en alquiler en los próximos años si el Gobierno apoya de forma continuada a este sector. Así lo estima el Informe sobre el Sector Inmobiliari Residencial en Espanya del Servei d’Estudis de CatalunyaCaixa. El cálculo de esta potencial demanda se circunscribe únicamente a jóvenes ocupados que viven en casa familiar, y, de éstos, sólo se seleccionan los que tengan ingresos (sólo se consideran las rentas del mercado laboral) suficientes para que el gasto en alquiler no represente más del 30% de su renta. El escenario base en el cual se basa la estimación del precio del alquiler es el de jóvenes que se independizan sin pareja en viviendas de 50 m2, y parejas en viviendas de 70 m2, con un 30% del parque de viviendas con muebles. Además, se considera que no existen factores socioculturales ni problemas de oferta para atender la demanda potencial en alquiler.



Este estudio se publica justo en un momento en el que Cinco Días anuncia que el Ministerio de Fomento replanteará sus ayudas a la compra compra de VPO para concentrarse en el alquiler. La tradicional brecha que había entre el precio de casas de renta libre y las de VPO se ha reducido considerablemente al compás de la crisis. Ahora mismo el promedio del precio una VPO es un 32% más barato que un piso libre; en pleno boom inmobiliario un piso protegido costaba la mitad que uno libre.

Un 17% de los españoles viven de alquiler

Desde el estallido de la crisis económica ha aumentado la proporción de hogares en viviendas en alquiler. En 2006 solo un 13,6% de hogares eran de alquiler. Solo unos años más tarde, en 2010 el 17% de la población vivía de alquiler, pero este porcentaje estaba todavía muy lejos de la media europea que se situaba en un 33,2% europea, Parte de este menor peso del alquiler está vinculado a una permanencia de los jóvenes españoles en los hogares de sus padres más elevada que en el conjunto de la Unión Europea. Así, en 2010 cerca del 53% de los jóvenes de 18 a 34 años residían en casa paterna, ante la media del 44% de la Unión Europea y valores próximos al 20% a los países nórdicos. También cabe destacar las diferencias entre los países europeos de la tasa de ocupación de los jóvenes de 20 a 39 años, donde España se sitúa también en las últimas posiciones (66,0%), ante la media del 72,5%, y valores en torno al 80% para Alemania (76,2%), Austria (80,7%) o Suiza (82,4%). 



Madrid y Catalunya atraen el alquiler

Catalunya y Madrid, que en 2010 sumaban un poco menos del 30% del conjunto de hogares de toda España (unos 5 millones en total), acumulaban más del 40% de las familias que vivían de alquiler, con un peso especial para Madrid donde el 22,5% de sus familias eran inquilinas en 2010, mientras que en Catalunya había un 21,55% de alquiler.



Más información
CatalunyaCaixa > Sala de Prensa financiera: CatalunyaCaixa estima que, en septiembre del 2011, el stock de viviendas nuevas pendientes de venta en España se mantiene estable (3,2% del parque)
CatalunyaCaixa >Servicio de Estudios: Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España [enero 2012]
Cinco Días: Fomento desviará ayudas para la compra de VPO en favor del alquiler

El precio medio de la vivienda en alquiler en España suma 708 € mensuales, un 1,8% más barato que hace un año. Madrid (1.199 €), San Sebastián (1.115 €) y Bilbao (1.017 €) son las tres capitales de provincia más caras para vivir de alquiler. En el otro extremo aparecen Ourense (436 €), Ciudad Real (447 €) y Badajoz (457 €). Todo según el Informe de Diciembre realizado por Enalquiler.com sobre el Precio Medio del Alquiler de Viviendas en España.

Tienes toda la información sobre el precio medio del alquiler de viviendas en España, analizado por comunidades autónomas, provincias y capitales de provincia en el informe de diciembre de 2011 de Enalquiler.com. Puedes descargar el PDF aquí:

http://www.enalquiler.com/precios/precios-alquiler-diciembre-2011.pdf

También dispones de esta información online en Enalquiler donde puedes navegar por las distintas poblaciones españolas para ver el precio medio del alquiler de sus viviendas y evolución anual:

http://www.enalquiler.com/precios/precio-alquiler-vivienda-espana_32-0-0-0.html

El inquilino invoca como motivo para abandonar la vivienda, dando por terminado el arriendo, la situación fáctica de invasión de la vivienda alquilada por las garrapatas de las que eran portadoras las palomas que habían anidado en la fachada del edificio. Se trata de una vivienda de gama alta, puesto que de otro modo no sería de 1.000 € mensuales la renta pactada. El caso ha llegado hasta la Audiencia Provincial de Valencia, que ha dado la razón al inquilino porque el casero tiene que mantener la habitabilidad de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Valencia (s. 22 de diciembre de 2009) considera que los hechos son un incumplimiento de contrato por parte de la arrendadora ya que debe tenerse presente para resolver el litigio que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al arrendador la obligación de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y el artículo 26 del mismo texto legal otorga al inquilino, en el supuesto de obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda, la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.

Argumenta también que no es necesario que el incumplimiento por parte de la propietaria fuera culposo, pues según reiterada jurisprudencia no se exige una tenaz resistencia al cumplimiento de lo convenido sino que tal incumplimiento se produzca frustrando las legítimas expectativas de la otra parte, que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo negocial.

Por último señala que la obligación incumplida por ella no es accesoria o complementaria sino por el contrario principal, como sucede cuando se considera que la inhabitabilidad de la vivienda es una consecuencia del incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Cierto es que en la actualidad y, sobre todo, tras la acuciante situación de crisis económica que afecta indudablemente al sector inmobiliario de adquisición y también alquiler de viviendas, se está recomendando el reforzamiento de las garantías adicionales que deben adoptarse por parte de los arrendadores a la hora de alquilar sus inmuebles. Así las cosas, el abogado especializado en arrendamientos Gabriel de Alvear Pardo recomendaba algunas de las medidas a adoptar en la II Jornada de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal que organizó con fecha 19 de diciembre de 2008 el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid con quien coincidió en la mesa redonda el presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y experto en Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos, Vicente Magro Servet. Este último analiza a continuación los pros y los contras de crear un registro central de inquilinos morosos:


Control de antecedentes del impago de alquiler.

“Con este registro central lo que se gana es que al anotarse las sentencias de desahucio firmes existirá un control de antecedentes de este impago que evitaría un nuevo contrato y sorpresas a los arrendadores, lo que también conlleva una reducción de la segura litigiosidad que se derivaría de un contrato con una persona que ha sido desahuciada de otro inmueble recientemente y quiere optar por arrendar otro con las mismas circunstancias de pleito asegurado en breve”.

Registros similares.

“Existen detractores hacia la instalación de este tipo de registros por su posible afectación a las bases de datos y la vulneración de los derechos de los implicados. No obstante, ya existen otros registros similares para efectuar idéntica función de control nada más que en otras materias: Registro Central de Rebeldes Civiles o Registro Central para la protección de las víctimas de la violencia doméstica”.

Pasos para su implantación.

“Debemos dejar sentado que los parámetros sobre los que debería girar la implantación de este registro serían los siguientes:

a) Personas que deberían ser inscritas en el Registro Central de inscripciones de sentencias firmes de desahucio.

Dado que el objeto del Registro es controlar a las personas que han obligado al arrendador a impetrar un procedimiento judicial tan solo debería incluirse en el Registro a las personas que hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del art. 250.1.1º LEC o del art. 438 LEC de acumulación de desahucio y reclamación de rentas. Ello conlleva a que la mera situación de impago no determina el acceso al Registro, ya que el arrendatario puede pactar con el arrendador una moratoria en el pago, o bien entregar las llaves en el plazo de prórroga permitido por el arrendador, pero siempre permitiendo a este recuperar el inmueble en un plazo razonable.

Por otro lado, tan solo se accedería al Registro por sentencia firme, de tal manera que la mecánica consistiría en que, si la sentencia es recurrida, una vez se dicte el auto de firmeza de la sentencia, a su vez, el órgano judicial por medio de su Secretario Judicial remitiría para su anotación la referencia del condenado para su inscripción en el Registro Central citado.

b) La remisión de la inscripción se verifica por conducto del Secretario Judicial.

Al igual que se lleva a cabo con el Registro Central de medidas cautelares en la violencia de género, los secretarios judiciales serían los encargados de acceder a este Registro por remisión de la certificación de la firmeza de la sentencia de condena y anotación de una persona en el mismo.

c) Acceso al registro

Para acceder al registro una vez que la persona está inscrita por el secretario judicial y un arrendador desea saber antes de celebrar un contrato se dirigiría al colegio de administradores de fincas (esto debería quedar reconocido en el Real Decreto Ley como mecanismo de actuación) aportando la existencia del precontrato de alquiler donde constaría el nombre del futuro arrendatario. El colegio territorial se dirigiría al registro central con sus claves de acceso a fin de comprobar si esta persona está inscrita y si lo está contestaría al arrendador con una certificación haciendo constar su inscripción o no para que disponga lo necesario con esa información. Estas personas pueden conseguir su baja en el registro siempre y cuando satisfagan todas las deudas precedentes que tengan con sus arrendadores, en cuyo caso se les daría de baja, pero mientras mantengan sus deudas seguirán en el registro. Ello provocará que los inquilinos tengan que pagar sus deudas si no quieren comprobar cómo no pueden acceder al mercado del alquiler”.

Leyes sujetas a reforma.

“Únicamente habría que aprobar un Real Decreto Ley que disciplinara la creación y funcionamiento del Registro articulando la obligación de los secretarios judiciales de inscribir en el registro central, con las claves que dispondrían, los datos de personas condenadas a un desahucio por sentencia firme. Además, esta inscripción no vulnera la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, ya que el art. 6.1 señala que: 2. No será preciso el consentimiento cuando los datos de carácter personal se recojan para el ejercicio de las funciones propias de las Administraciones públicas en el ámbito de sus competencias; cuando se refieran a las partes de un contrato o precontrato de una relación negocial, laboral o administrativa y sean necesarios para su mantenimiento o cumplimiento…”.

A buen seguro que los arrendadores tendrán un mecanismo que les transmitirá más seguridad a la hora de poner su inmueble en circulación, lo que reactivará el mercado de alquiler. Existe la seguridad de que con quien se contrata no tiene deudas arrendaticias con otras personas y ello servirá también para reducir con toda seguridad la litigiosidad en el mercado de alquiler, evitando la repetición de desahucios de personas que ya lo han provocado en otras ocasiones por su impago, insistiendo en que los arrendadores no deben sufrir en sus carnes el problema de pago de las rentas, sino que deben buscarse otras vías para resolver el acceso a la vivienda, pero no haciendo recaer sobre las espaldas de los propietarios las dificultades de pago de rentas y sobre los juzgados la elevada carga de trabajo de pleitos que con este registro funcionando no se habrían incoado a buen seguro.


Por Juanjo Bueno

Director de Comunicación

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

Un hombre de 31 años decidió recuperar por la fuerza su fianza por el alquiler de una habitación y terminó detenido. Fueron los agentes de la policía local de Málaga los que detuvieron a este hombre que amenazó con un cuchillo a una mujer para que le devolviese su fianza.

El detenido guardaba todavía una copia de la llave de la casa donde se alojaba anteriormente, así que fue hasta allí y abrió la puerta. Le pidió a su víctima que le devolviese el dinero de la fianza y ella le dijo que se lo había dado ya. El hombre se molestó y cogió un cuchillo de cocina de grandes dimensiones y amenazó a su ex-casera que todavía tuvo tiempo para esconderse en una habitación de la casa junto a su compañero de piso. El hombre clavó el cuchillo en la puerta en repetidas ocasiones y rompió el microondas de un golpe con el puño. Finalmente lograron tranquilizarlo y sacarlo de la vivienda para esperar la llegada de la patrulla de la Policía Local que había sido avisada previamente.

Más información
El Mundo: Detenido por amenazar con un cuchillo a una mujer para solicitarle la fianza del alquiler

“Según establece el Real Decreto, toda solicitud presentada hasta el 31 de diciembre debe ser admitida”. Así lo apuntan fuentes de una administración autonómica a El Mundo para confirmar que la desaparición de la Renta Básica de Emancipación (RBE) no deja en el aire a los jóvenes que habían pedido la ayuda antes de fin de año y que todavía esperan su dinero. En un post reciente ya apuntábamos que el Real Decreto que acababa con la RBE reconocía los derechos de los jóvenes con un expediente pendiente de tramitación y en este mismo texto se sustenta el artículo de El Mundo en el que se afirma: Los jóvenes que solicitaron la RBE antes del 31 de diciembre de 2011 podrán ser beneficiarios.

Esto es exactamente lo que dice sobre la RBE el Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público:

“DISPOSICIONES DEROGATORIAS

Primera. Derogación del Real Decreto 1472/2007, 2 de noviembre.

1. Se deroga el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, por el que se regula la renta básica de emancipación de los jóvenes.

2. Los beneficiarios que tengan reconocido el derecho a la renta básica de emancipación al amparo de lo dispuesto en el citado real decreto continuarán disfrutando de dicho derecho en las condiciones establecidas en la norma que se deroga y de acuerdo con los términos de la resolución de su reconocimiento.

Excepcionalmente, podrán ser beneficiarios del derecho a la renta básica de emancipación quienes lo hubieran solicitado a 31 de diciembre de 2011 y siempre que cumplan a dicha fecha los requisitos contemplados en la norma que se deroga, y en los términos que se establezca en la resolución de su reconocimiento.”

La pregunta no es baladí, ya que según la respuesta afirmativa o negativa el inquilino tendrá derecho o no a permanecer cinco años en ese alojamiento.

En esta tesitura la Audiencia Provincial de Burgos –sentencia de 20 de diciembre de 2011- se ha pronunciado por la postura negativa, por considerar que el objeto arrendado a los efectos del art. 1 y art. 2 LA1994, no es la vivienda en su totalidad, sino una de sus habitaciones como dormitorio con derecho de uso compartido de otras dependencias de la vivienda.

De la atribución en exclusiva solo de un dormitorio y del hecho de que no existe arrendamiento conjunto de toda la vivienda por una renta a dos personas, sino el arrendamiento sucesivo, primero de una habitación y después de la otra se deduce que:

Se trata de un arrendamiento sometido a la normativa del Código Civil (art. 1543 Código Civil art. 1581 Código Civil); con lo que se ha extinguido el contrato por finalización del tiempo de duración del contrato, sin que pueda ninguno de los arrendatarios acogerse a la prórroga de cinco años prevista por la LAU1994.

Como es sabido los artículos 1º y 2º de la LAU1994, establecen la regulación básica de los arrendamientos urbanos y la única clasificación de los mismos vigente en la actualidad, esto es, arrendamientos de vivienda y todos los demás.

El art. 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas en general y el 1581 determina la duración de los arrendamientos urbanos a falta de pacto contractual.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)