La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha presentado hoy al Consejo de Ministros un Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración de los contratos de 5 a 3 años, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio. Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler. Así lo anuncia una nota de prensa difundida por el Ministerio de Fomento y ya se intuía por las declaraciones de la Ministra de Fomento, Ana Pastor, en algunas de sus comparecencias públicas. El Anteproyecto de Ley seguirá su camino legislativo en el Parlamento, esta tramitación se alargará durante unos meses y el resultado final puede diferir de lo anunciado ahora por el Ministerio de Fomento en su nota de prensa.
Fomento afirma en su nota de prensa que el Anteproyecto de Ley, que introducirá modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.
Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler, según el Ministerio de Fomento, que explica así las medidas de su Anteproyecto de Ley:
1.- Flexibilización del mercado de alquiler
Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:
Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.
Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.
2.- Reducción de los plazos de duración del contrato
El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de 5 a 3 años la denominada “prórroga forzosa” del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.
Asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.
De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.
3.- Mejora de la seguridad jurídica
La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.
Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato, resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.
En este apartado se introducen las siguientes reformas:
Un comprador que adquiera una vivienda (siempre que sea un adquirente de buena fe) estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.
Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la Ley vigente.
Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.
4.- Agilización del procedimiento de desahucio
Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible, según la nota difundida por el Ministerio de Fomento.
En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.
En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.
Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.
5.- Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros)
Situación actual:
- Actualización de la renta con el Índice del Precios de Consumo
- Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.
Medidas:
- Las partes podrán pactar la actualización de la renta.
- Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho.
6.- Equiparación tributaria de los no Residentes y los Residentes
Situación actual
- No existían exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas
- Los residentes tienen una exención del 60% o del 100% de la renta obtenida
Medidas
Nuevas exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos fiscales)
- 60% a todas las personas físicas no residentes (igual que en el IRPF)
- 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM.
7.- Gravamen especial sobre bienes inmuebles
Situación actual
- Las entidades no residentes tributan anualmente en el gravamen especial sobre bienes inmuebles por sus bienes inmuebles al 3% de su valor catastral.
Medidas
Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales.
8.- Medidas de caracter fiscal
Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009, con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante.
Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:
- Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de 7 a 3 años.
- Se eliminan los requisitos de diversificación (que la SOCIMI tenga al menos tres inmuebles en su activo).
- Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.
- Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.
- Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de 15 a 5 millones de euros.
- Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad
Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25% y el tipo de gravamen se fija en el 19%.
Más información
Ministerio de Fomento: Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas
La Moncloa > Consejo de Ministros: Alquiler
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